2015. 11. 18. 16:07
Pet 4-18-07-4022-005297
Erbbaurecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 07.05.2015 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte. Begründung
Mit der Petition wird gefordert, gesetzlich festzusetzen, dass beim Erbbaurecht die
Rentenentwicklung bei der Berechnung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
berücksichtigt wird und untragbare Erhöhungen von Erbbauzinsen damit verhindert
werden.
Der Petent fordert darüber hinaus, dass mit der Erhöhung von Erbpachtzinsen
verbundene Kosten wie z. B. Grundbucheinträge vom Grundstückeigentümer zu
tragen sind.
Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass Grundstückseigentümer
Erbbaupachtnehmern nach § 9a des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) den
Erbpachtzins erhöhen könnten, wenn sich die „allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse“ in der Bundesrepublik Deutschland zwischenzeitlich geändert hätten.
Nach gängiger Rechtsprechung würden zur Ermittlung der veränderten
wirtschaftlichen Verhältnisse zum einen der Verbraucherindex und zum anderen die
Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer herangezogen. Die Veränderung der
Renten in Deutschland hingegen würde dabei nicht berücksichtigt. Während die
Durchschnittseinkommen der Arbeitnehmer in den vergangenen Jahrzehnten
teilweise deutliche Steigerungsraten verzeichnen konnten, seien die Renten nur sehr
langsam und zeitweise gar nicht angestiegen. Dies führe zu einer ungerechtfertigten
Schlechterstellung von Rentnern als Erbbauberechtigte.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 76 Mitzeichnern unterstützt.
Außerdem gingen 9 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Für die Erhöhung des Erbbauzinses gilt § 9a ErbbauRG, wenn das errichtete
Bauwerk Wohnzwecken dient. Nach dieser Vorschrift begründet eine Vereinbarung,
dass eine Änderung des Erbbauzinses verlangt werden kann, einen Anspruch auf
Erhöhung des Erbbauzinses nur, soweit diese unter Berücksichtigung aller
Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist. Unbillig und damit nicht mehr zulässig
wäre eine Erhöhung, wenn und soweit sie über die seit Vertragsabschluss
eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die
Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse dient also lediglich als
Maßstab für die Billigkeitskontrolle; sie ist kein den Erhöhungsanspruch auslösendes
Tatbestandsmerkmal.
Unter Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse wird dabei von der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) das Mittel der Entwicklung der
Lebenshaltungskosten einerseits und der Einkommen andererseits verstanden
(BGH, Urteil vom 18. Mai 1979, V ZR 237/77). Die Änderung der „allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnisse“ ist – so das Gericht – identisch mit dem Mittelwert der
Veränderung des Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-
Arbeitnehmerhaushaltes einerseits und der Änderung des durchschnittlichen
Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in Industrie und Handel
andererseits. Mit dieser Rechtsprechung hat der BGH allgemein und für alle
betroffenen Erbbaurechtsverträge bestimmt, auf welche Weise der Maßstab für die
Billigkeitskontrolle zu bemessen ist. Dabei müssen die abweichenden
Einkommensverhältnisse bestimmter Berufs- oder Erwerbsgruppen unberücksichtigt
bleiben. Der Gesetzgeber und ergänzend die Rechtsprechung haben für den
Maßstab der Billigkeit der Zinsanpassung gezielt auf allgemein geltende Kriterien
abgestellt. Eine Betrachtung individueller Einkommensverhältnisse würde nach
Auffassung des Petitionsausschusses zu unkalkulierbaren Risiken im Bereich der
Erbbaurechtsausgeber führen und die Attraktivität des Rechtsinstituts
beeinträchtigen.
Der Bundesgerichtshof hat schon kurze Zeit nach der Einführung der
Rechtsvorschrift bestätigt, dass die persönlichen Verhältnisse (Alter, Krankheit und
schlechte Einkommensverhältnisse) bei der Beurteilung der Billigkeit der begehrten
Anhebung nicht zu berücksichtigen sind. Derartige Umstände – so das Gericht –
fallen regelmäßig in den Risikobereich des davon Betroffenen. Hinzu kommt, dass
gerade bei auf lange Dauer angelegten Rechtsverhältnissen wie
Erbbaurechtsverträgen die wechselseitigen Rechte und Pflichten von vornherein
möglichst kalkulierbar sein müssen (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 1978 - V ZR
70/77).
Es gibt keine gesetzliche Regelung, die die Kosten für die Eintragung im Grundbuch
dem Erbbauberechtigten auferlegt. Nach § 22 Absatz 1 des Gesetzes über Kosten
der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) schuldet derjenige
die Kosten, der den Eintragungsantrag gestellt hat. Die Beteiligten können allerdings
vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte die Kosten tragen soll.
Aus den genannten Gründen kann der Petitionsausschuss das Anliegen nicht
unterstützen und empfiehlt deshalb, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem
Anliegen nicht entsprochen werden konnte.Begründung (pdf)