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  • Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    18-11-15 15:14 Uhr

    Pet 4-17-07-4022-044797Erbbaurecht
    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 22.05.2014 abschließend beraten und
    beschlossen:
    Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen
    worden ist.
    Begründung
    Der Petent fordert eine Modernisierung des Erbbaurechts. Erhöhungen des
    Erbbauzinses sollen verboten oder nur sehr stark eingeschränkt möglich sein.
    Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass die derzeit geltenden
    gesetzlichen Regelungen regelmäßige Erbbauzinserhöhungen erlaubten. Diese
    Erhöhungen lägen deutlich oberhalb der Entwicklung der Nettolöhne. Dies führe
    neben einer stetigen Erhöhung der Belastung auch zum Wertverlust der Immobilie.
    Auch am Ende der Vertragslaufzeit sei der Erbpachtnehmer dem Erbpachtgeber
    gegenüber in einer benachteiligten Situation. Bei einem gewünschten Erwerb des
    Grundstücks durch den Erbpachtnehmer sei dieser den oft unverhältnismäßigen
    Forderungen des (privaten) Erbpachtgebers ausgesetzt.
    Hinsichtlich weiterer Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
    eingereichten Unterlagen verwiesen.
    Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
    Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 104 Mitzeichnern unterstützt.
    Außerdem gingen 21 Diskussionsbeiträge ein.
    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
    zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
    unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
    Aspekte wie folgt zusammenfassen:
    Die Möglichkeiten und Grenzen der Anpassung des Erbbauzinses richten sich in
    erster Linie nach den Vereinbarungen der Beteiligten. Üblicherweise legen die
    Vertragsparteien fest, dass die Erhöhung des Erbbauzinses – unter bestimmten

    Voraussetzungen – verlangt werden kann. Die Erhöhung richtet sich dann zwar nach
    den vertraglichen Vereinbarungen, jedoch enthält das Gesetz zusätzlich eine
    Beschränkung, wenn das errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient: Nach § 9a des
    Gesetzes über das Erbbaurecht (ErbbauRG) begründet eine solche Vereinbarung
    nur dann einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses, wenn diese unter
    Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist.
    Eine Erhöhung ist regelmäßig unbillig, wenn und soweit die nach der vereinbarten
    Bemessungsgrundlage (Wertsicherungsklausel) zu errechnende Erhöhung über die
    seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen
    Verhältnisse hinausgeht. Unter Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse wird
    dabei von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) das arithmetische
    Mittel der Entwicklung der Lebenshaltungskosten einerseits und der Einkommen
    andererseits verstanden (BGH, Urteil vom 18. Mai 1979, V ZR 237/77). Die
    Änderung der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ ist – so das Gericht –
    identisch mit dem Mittelwert der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes
    eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes einerseits und der Änderung des
    durchschnittlichen Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in
    Industrie und Handel andererseits. Demnach hat der Inhaber des Erbbaurechts auf
    Grundlage von § 9a ErbbauRG die Möglichkeit, das Erhöhungsverlangen des
    Grundstückseigentümers einer gerichtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.
    Denkbar ist aber auch, dass der Erbbaurechtsvertrag keine ausdrücklichen
    Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses an geänderte wirtschaftliche
    Verhältnisse enthält. In diesem Fall nehmen die Parteien das normale Risiko in Kauf,
    dass sich die dem Vertrag zu Grunde liegenden Verhältnisse mit Zeitablauf zu
    Gunsten der einen oder der anderen Seite entwickeln können. Auch dann besteht
    jedoch, nach der sogenannten „Störung der Geschäftsgrundlage“ (gesetzlich
    geregelt in § 313 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), die Möglichkeit zur Anpassung
    bestehender Verträge. Eine solche Anpassung kommt insbesondere in Betracht,
    wenn sich nach Vertragsschluss das Wertverhältnis von Leistung (hier:
    Erbbaurechtsbestellung) und Gegenleistung (hier: Erbbauzins) erheblich verändert
    (sogenannte Äquivalenzstörung). Speziell zum Erbbauzins haben sich recht feste
    Maßstäbe entwickelt, anhand derer geprüft werden kann, ob und in welcher Höhe
    eine Anpassung zu erfolgen hat. Die Zumutbarkeitsgrenze liegt nach ständiger und
    allgemein anerkannter Rechtsprechung bei einer Steigerung der
    Lebenshaltungskosten von mehr als 150 Prozent seit Vertragsschluss, was einem

    Kaufkraftschwund von 60 Prozent entspricht (BGH, Urteil vom 18. September 1992,
    V ZR 116/91). Damit stehen auch in diesem Fall dem Inhaber des Erbbaurechts
    rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, sich gegen eine unangemessene Erhöhung
    des Erbbauzinses zur Wehr zu setzen.
    Ein Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten nach Ablauf des Vertrages kann im
    Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden (§ 2 Nummer 7 ErbbauRG). Ohne eine
    solche Vereinbarung kann der Grundstückseigentümer nicht zum Verkauf verpflichtet
    werden. Auch gesetzliche Vorgaben zu den Konditionen des Kaufvertrages (z. B.
    zum Kaufpreis) würden einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das grundrechtlich
    geschützte Eigentum darstellen und sind daher nicht möglich.
    Vor diesem Hintergrund kommt der Petitionsausschuss zu dem Ergebnis, dass dem
    Anliegen der Petition durch die geltende Rechtslage bereits teilweise entsprochen
    wird und darüber hinaus kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht.
    Er empfiehlt daher, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen des
    Petenten bereits teilweise entsprochen worden ist.Begründung (pdf)