18. 11. 2015. 16:14
Pet 4-17-07-4022-044797Erbbaurecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 22.05.2014 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen
worden ist.
Begründung
Der Petent fordert eine Modernisierung des Erbbaurechts. Erhöhungen des
Erbbauzinses sollen verboten oder nur sehr stark eingeschränkt möglich sein.
Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass die derzeit geltenden
gesetzlichen Regelungen regelmäßige Erbbauzinserhöhungen erlaubten. Diese
Erhöhungen lägen deutlich oberhalb der Entwicklung der Nettolöhne. Dies führe
neben einer stetigen Erhöhung der Belastung auch zum Wertverlust der Immobilie.
Auch am Ende der Vertragslaufzeit sei der Erbpachtnehmer dem Erbpachtgeber
gegenüber in einer benachteiligten Situation. Bei einem gewünschten Erwerb des
Grundstücks durch den Erbpachtnehmer sei dieser den oft unverhältnismäßigen
Forderungen des (privaten) Erbpachtgebers ausgesetzt.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 104 Mitzeichnern unterstützt.
Außerdem gingen 21 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Die Möglichkeiten und Grenzen der Anpassung des Erbbauzinses richten sich in
erster Linie nach den Vereinbarungen der Beteiligten. Üblicherweise legen die
Vertragsparteien fest, dass die Erhöhung des Erbbauzinses – unter bestimmten
Voraussetzungen – verlangt werden kann. Die Erhöhung richtet sich dann zwar nach
den vertraglichen Vereinbarungen, jedoch enthält das Gesetz zusätzlich eine
Beschränkung, wenn das errichtete Bauwerk Wohnzwecken dient: Nach § 9a des
Gesetzes über das Erbbaurecht (ErbbauRG) begründet eine solche Vereinbarung
nur dann einen Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses, wenn diese unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist.
Eine Erhöhung ist regelmäßig unbillig, wenn und soweit die nach der vereinbarten
Bemessungsgrundlage (Wertsicherungsklausel) zu errechnende Erhöhung über die
seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse hinausgeht. Unter Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse wird
dabei von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) das arithmetische
Mittel der Entwicklung der Lebenshaltungskosten einerseits und der Einkommen
andererseits verstanden (BGH, Urteil vom 18. Mai 1979, V ZR 237/77). Die
Änderung der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ ist – so das Gericht –
identisch mit dem Mittelwert der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes
eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes einerseits und der Änderung des
durchschnittlichen Bruttoeinkommens der Industriearbeiter und der Angestellten in
Industrie und Handel andererseits. Demnach hat der Inhaber des Erbbaurechts auf
Grundlage von § 9a ErbbauRG die Möglichkeit, das Erhöhungsverlangen des
Grundstückseigentümers einer gerichtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.
Denkbar ist aber auch, dass der Erbbaurechtsvertrag keine ausdrücklichen
Regelungen zur Anpassung des Erbbauzinses an geänderte wirtschaftliche
Verhältnisse enthält. In diesem Fall nehmen die Parteien das normale Risiko in Kauf,
dass sich die dem Vertrag zu Grunde liegenden Verhältnisse mit Zeitablauf zu
Gunsten der einen oder der anderen Seite entwickeln können. Auch dann besteht
jedoch, nach der sogenannten „Störung der Geschäftsgrundlage“ (gesetzlich
geregelt in § 313 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), die Möglichkeit zur Anpassung
bestehender Verträge. Eine solche Anpassung kommt insbesondere in Betracht,
wenn sich nach Vertragsschluss das Wertverhältnis von Leistung (hier:
Erbbaurechtsbestellung) und Gegenleistung (hier: Erbbauzins) erheblich verändert
(sogenannte Äquivalenzstörung). Speziell zum Erbbauzins haben sich recht feste
Maßstäbe entwickelt, anhand derer geprüft werden kann, ob und in welcher Höhe
eine Anpassung zu erfolgen hat. Die Zumutbarkeitsgrenze liegt nach ständiger und
allgemein anerkannter Rechtsprechung bei einer Steigerung der
Lebenshaltungskosten von mehr als 150 Prozent seit Vertragsschluss, was einem
Kaufkraftschwund von 60 Prozent entspricht (BGH, Urteil vom 18. September 1992,
V ZR 116/91). Damit stehen auch in diesem Fall dem Inhaber des Erbbaurechts
rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, sich gegen eine unangemessene Erhöhung
des Erbbauzinses zur Wehr zu setzen.
Ein Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten nach Ablauf des Vertrages kann im
Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden (§ 2 Nummer 7 ErbbauRG). Ohne eine
solche Vereinbarung kann der Grundstückseigentümer nicht zum Verkauf verpflichtet
werden. Auch gesetzliche Vorgaben zu den Konditionen des Kaufvertrages (z. B.
zum Kaufpreis) würden einen nicht gerechtfertigten Eingriff in das grundrechtlich
geschützte Eigentum darstellen und sind daher nicht möglich.
Vor diesem Hintergrund kommt der Petitionsausschuss zu dem Ergebnis, dass dem
Anliegen der Petition durch die geltende Rechtslage bereits teilweise entsprochen
wird und darüber hinaus kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht.
Er empfiehlt daher, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen des
Petenten bereits teilweise entsprochen worden ist.Begründung (pdf)