• Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    at 15 Jun 2019 02:23

    Pet 4-18-07-4011-041283 Mietrecht

    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 06.06.2019 abschließend beraten und
    beschlossen:

    Die Petition
    a) der Bundesregierung – dem Bundesministerium der Justiz und für
    Verbraucherschutz – als Material zu überweisen,
    b) den Fraktionen des Deutschen Bundestages zur Kenntnis zu geben.

    Begründung

    Mit der Petition wird gefordert, dass zur Berechnung des Mietspiegels auch
    Mietverträge, die vor mehr als vier Jahren geschlossen oder geändert worden sind,
    einbezogen werden.

    Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass die alleinige
    Berücksichtigung von Mietverträgen, die innerhalb der letzten vier Jahre geschlossen
    wurden, nicht die realen Gegebenheiten abbilden würde. Die bisherige Berechnung
    des Mietspiegels würde zu einem stetigen Anstieg der Mieten vor allem in Großstädten
    führen, was wiederum ein Steigen des Mietspiegels nach sich zöge. Daher sei eine
    Korrektur erforderlich.

    Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die Eingabe
    verwiesen.
    Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
    Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 91 Mitzeichnern unterstützt,
    und es gingen 22 Diskussionsbeiträge ein.

    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
    zu der Thematik darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
    unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Gesichtspunkte wie
    folgt zusammenfassen:

    Unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nach geltender Gesetzeslage die Miete zu
    verstehen, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
    vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der
    energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart
    oder, von Erhöhungen nach § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Betriebskosten)
    abgesehen, geändert worden ist (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB). Dem Vermieter steht
    das Recht zu, nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bis zur
    ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Damit soll eine Anpassung der Miete an
    Verhältnisse ermöglicht werden, die anhand einer marktorientierten
    Durchschnittsmiete mit gewissem Vergangenheitsbezug ermittelt werden. Dieses
    Recht wird dem Vermieter als Ausgleich dafür gewährt, dass er grundsätzlich
    dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden ist. Er kann nur ordentlich kündigen, wenn
    er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wozu
    ausdrücklich nicht das Interesse an einer Mieterhöhung zählt (§ 573 Absatz 1 Satz 2
    BGB). Auch befristete Mietverträge sind nur in engen Grenzen erlaubt. Die
    gesetzlichen Regelungen stellen damit einen angemessenen Ausgleich zwischen den
    Interessen der am Mietverhältnis beteiligten Parteien dar.
    Ferner sorgt das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz
    dafür, dass durch die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse die Miete bei der
    Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
    grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
    liegen darf. Ausnahmevorschriften, etwa zur Förderung von Neubau und
    Modernisierungen, erlauben höhere Mieten.
    Der Mietspiegel ist in der Praxis das wichtigste Abbildungsinstrument der ortsüblichen
    Vergleichsmiete. Allein die Existenz eines Mietspiegels führt aber nicht unweigerlich
    dazu, dass eine Mieterhöhung bis zu den dort genannten Vergleichsmieten in jedem
    Fall möglich oder durch sie begrenzt ist. Denn zum einen bindet ein Mietspiegel im
    Streitfall das Gericht bei der Entscheidung über die Klage des Vermieters auf
    Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. Eine gesetzliche Vermutungswirkung kommt
    allein einem sogenannten qualifizierten Mietspiegel zu, dessen Aufstellung strengen,
    in § 558d BGB im Einzelnen genannten Voraussetzungen unterliegt. Zum anderen ist
    eine Erhöhung nur dann möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die
    Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und die
    Mieterhöhung 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht übersteigt
    (Kappungsgrenze) — auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich höher
    liegt. In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
    Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die von
    den Landesregierungen bestimmt werden, beträgt die Grenze sogar nur 15 Prozent.
    Die oberste Grenze bildet aber stets die ortsübliche Vergleichsmiete. In Gebieten mit
    schwacher Nachfrage nach Wohnungen stagniert die ortsübliche Vergleichsmiete in
    der Regel. In Gebieten mit Wohnungsknappheit liegt die „Mietspiegelmiete" meist
    deutlich unterhalb der aktuellen Marktmiete.
    Die Berücksichtigung auch von gleichbleibenden Mieten, die seit mehr als vier Jahren
    unverändert sind, würde zwar die weitere Mietendynamik abmildern. Der Gesetzgeber
    hat sich jedoch seinerzeit bewusst dafür entschieden, diese unveränderten
    Bestandsmieten nicht zu berücksichtigen, um so eine stärkere Marktorientierung der
    ortsüblichen Vergleichsmiete zu erreichen.
    In dem zwischen der CDU, CSU und der SPD geschlossenen Koalitionsvertrag für die
    19. Wahlperiode ist die Ankündigung enthalten, durch gesetzliche
    Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu
    sichern. Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments
    zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu
    gewährleisten. Es soll erreicht werden, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf
    zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.
    Im Rahmen des am 21. September 2018 stattgefundenen Wohngipfels im
    Bundeskanzleramt wurde im Ergebnispapier „Gemeinsame Wohnraumoffensive von
    Bund, Ländern und Kommunen“ festgehalten, den Betrachtungszeitraum für die
    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu verlängern.
    Die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes soll dazu führen, dass künftig auch vor
    längerer Zeit vereinbarte oder geänderte Miethöhen in die Berechnung der
    ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden können.

    Der Ausschuss empfiehlt daher, die Eingabe der Bundesregierung – dem
    Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – als Material zuzuleiten,
    damit sie bei zukünftiger Gesetzgebung in die Überlegungen mit einbezogen wird, und
    die Petition den Fraktionen des Deutschen Bundestages zur Kenntnis zu geben, da
    sie als Anregung für eine parlamentarische Initiative geeignet erscheint.

    Begründung (PDF)

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