Regija: Njemačka
Dijalog

Mietrecht - Einbeziehung aller Mietverträge zur Berechnung des Mietspiegels

Podnositelj peticije nije javan
Peticija je upućena na
Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags
95 95 u Njemačka

Zbirka završena

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Ovo je online peticija des Deutschen Bundestags .

15. 06. 2019. 04:23

Pet 4-18-07-4011-041283 Mietrecht

Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 06.06.2019 abschließend beraten und
beschlossen:

Die Petition
a) der Bundesregierung – dem Bundesministerium der Justiz und für
Verbraucherschutz – als Material zu überweisen,
b) den Fraktionen des Deutschen Bundestages zur Kenntnis zu geben.

Begründung

Mit der Petition wird gefordert, dass zur Berechnung des Mietspiegels auch
Mietverträge, die vor mehr als vier Jahren geschlossen oder geändert worden sind,
einbezogen werden.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass die alleinige
Berücksichtigung von Mietverträgen, die innerhalb der letzten vier Jahre geschlossen
wurden, nicht die realen Gegebenheiten abbilden würde. Die bisherige Berechnung
des Mietspiegels würde zu einem stetigen Anstieg der Mieten vor allem in Großstädten
führen, was wiederum ein Steigen des Mietspiegels nach sich zöge. Daher sei eine
Korrektur erforderlich.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die Eingabe
verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 91 Mitzeichnern unterstützt,
und es gingen 22 Diskussionsbeiträge ein.

Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Thematik darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Gesichtspunkte wie
folgt zusammenfassen:

Unter ortsüblicher Vergleichsmiete ist nach geltender Gesetzeslage die Miete zu
verstehen, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der
energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart
oder, von Erhöhungen nach § 560 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Betriebskosten)
abgesehen, geändert worden ist (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB). Dem Vermieter steht
das Recht zu, nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Damit soll eine Anpassung der Miete an
Verhältnisse ermöglicht werden, die anhand einer marktorientierten
Durchschnittsmiete mit gewissem Vergangenheitsbezug ermittelt werden. Dieses
Recht wird dem Vermieter als Ausgleich dafür gewährt, dass er grundsätzlich
dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden ist. Er kann nur ordentlich kündigen, wenn
er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wozu
ausdrücklich nicht das Interesse an einer Mieterhöhung zählt (§ 573 Absatz 1 Satz 2
BGB). Auch befristete Mietverträge sind nur in engen Grenzen erlaubt. Die
gesetzlichen Regelungen stellen damit einen angemessenen Ausgleich zwischen den
Interessen der am Mietverhältnis beteiligten Parteien dar.
Ferner sorgt das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Mietrechtsnovellierungsgesetz
dafür, dass durch die Einführung der sogenannten Mietpreisbremse die Miete bei der
Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
liegen darf. Ausnahmevorschriften, etwa zur Förderung von Neubau und
Modernisierungen, erlauben höhere Mieten.
Der Mietspiegel ist in der Praxis das wichtigste Abbildungsinstrument der ortsüblichen
Vergleichsmiete. Allein die Existenz eines Mietspiegels führt aber nicht unweigerlich
dazu, dass eine Mieterhöhung bis zu den dort genannten Vergleichsmieten in jedem
Fall möglich oder durch sie begrenzt ist. Denn zum einen bindet ein Mietspiegel im
Streitfall das Gericht bei der Entscheidung über die Klage des Vermieters auf
Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. Eine gesetzliche Vermutungswirkung kommt
allein einem sogenannten qualifizierten Mietspiegel zu, dessen Aufstellung strengen,
in § 558d BGB im Einzelnen genannten Voraussetzungen unterliegt. Zum anderen ist
eine Erhöhung nur dann möglich, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die
Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, und die
Mieterhöhung 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht übersteigt
(Kappungsgrenze) — auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich höher
liegt. In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die von
den Landesregierungen bestimmt werden, beträgt die Grenze sogar nur 15 Prozent.
Die oberste Grenze bildet aber stets die ortsübliche Vergleichsmiete. In Gebieten mit
schwacher Nachfrage nach Wohnungen stagniert die ortsübliche Vergleichsmiete in
der Regel. In Gebieten mit Wohnungsknappheit liegt die „Mietspiegelmiete" meist
deutlich unterhalb der aktuellen Marktmiete.
Die Berücksichtigung auch von gleichbleibenden Mieten, die seit mehr als vier Jahren
unverändert sind, würde zwar die weitere Mietendynamik abmildern. Der Gesetzgeber
hat sich jedoch seinerzeit bewusst dafür entschieden, diese unveränderten
Bestandsmieten nicht zu berücksichtigen, um so eine stärkere Marktorientierung der
ortsüblichen Vergleichsmiete zu erreichen.
In dem zwischen der CDU, CSU und der SPD geschlossenen Koalitionsvertrag für die
19. Wahlperiode ist die Ankündigung enthalten, durch gesetzliche
Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel zu
sichern. Ziel ist es, eine repräsentative und differenzierte Qualität dieses Instruments
zur rechtssicheren und zuverlässigen Abbildung der Vergleichsmiete zu
gewährleisten. Es soll erreicht werden, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf
zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt werden.
Im Rahmen des am 21. September 2018 stattgefundenen Wohngipfels im
Bundeskanzleramt wurde im Ergebnispapier „Gemeinsame Wohnraumoffensive von
Bund, Ländern und Kommunen“ festgehalten, den Betrachtungszeitraum für die
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zu verlängern.
Die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes soll dazu führen, dass künftig auch vor
längerer Zeit vereinbarte oder geänderte Miethöhen in die Berechnung der
ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden können.

Der Ausschuss empfiehlt daher, die Eingabe der Bundesregierung – dem
Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – als Material zuzuleiten,
damit sie bei zukünftiger Gesetzgebung in die Überlegungen mit einbezogen wird, und
die Petition den Fraktionen des Deutschen Bundestages zur Kenntnis zu geben, da
sie als Anregung für eine parlamentarische Initiative geeignet erscheint.

Begründung (PDF)


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