09/01/2019, 3:26 π.μ.
Pet 4-18-07-4011-046057 Mietrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 13.12.2018 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.
Begründung
Mit der Petition wird gefordert, dass Wohnraummietverträge fristlos enden sollen,
wenn durch Tod oder Heimunterbringung der Mietpartei die Grundlage für den
Mietgebrauch einer Wohnung entfällt.
Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass bei den genannten
Ereignissen höhere Gewalt vorliege, die vertraglich nicht zu regeln seien. Daher
könnten keine Kündigungsfristen gelten, da diese dazu da seien, einen Umbruch in
dem Mietverhältnis geschmeidig zu gestalten. In den genannten Fällen sei dies aber
nicht möglich. Der Mieter verlasse das Objekt abrupt, ungeplant, ungewollt und
schuldlos. Der betreffende Wohnraum stehe dem Vermieter unmittelbar zur
anderweitigen Vermietung zur Verfügung.
In aller Regel handele es sich in den besagten Fällen um Mieter im Rentenalter. Die
Kosten für die plötzliche Heimunterbringung seien beträchtlich und verzehrten vielfach
die komplette Miete. Müsse parallel auch noch die Miete weitergezahlt werden, sei
dies ungerecht. Die Kündigungsfristen dienten daher nur dem Vermieter.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 79 Mitzeichnern unterstützt,
und es gingen 15 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Als Ergebnis der parlamentarischen Prüfung wird unter
Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte festgestellt, dass
ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum die Mietparteien grundsätzlich nur
unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen ordentlich
kündigen können. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind in § 573c Bürgerliches
Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Kündigungsfristen dienen dazu, den Mietparteien
zwischen dem Zugang der Kündigungserklärung und dem Ende des Mietverhältnisses
eine angemessene Vorbereitungszeit einzuräumen, sich auf das Ende des
Vertragsverhältnisses einzustellen. Dabei geht es nicht nur darum, dass der Mieter die
Wohnung zurückgeben und sich rechtzeitig Ersatzwohnraum beschaffen muss, wenn
das Mietverhältnis beendet wird. Auch der Vermieter muss sich um eine
Weitervermietung kümmern oder eine andere Disposition vorbereiten.
Bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber wegen
eines möglichen Eingriffs in von Verfassung wegen geschützte Rechte stets sowohl
die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in angemessener Weise
berücksichtigen (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR
6/74 und 2270/73).
In diesem Sinn bringen die gesetzlichen Bestimmungen zum Kündigungsrecht sowohl
die Interessen der Mieter als auch der Vermieter in einen angemessenen Ausgleich.
So sieht insbesondere § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen
Kündigung aus wichtigem Grund ausdrücklich eine Interessenabwägung zwischen
den Vertragsparteien vor: Ein wichtiger Grund, der zu einer außerordentlichen
fristlosen Kündigung berechtigt, liegt dann vor, „wenn dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens
der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die
Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur
sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“ Die
Entscheidung darüber, ob ein solcher wichtiger Grund im Einzelfall vorliegt, obliegt den
zuständigen Gerichten.
Eine sofortige fristlose Beendigung des Mietvertrags bei Heimunterbringung oder Tod
des Mieters würde die Interessen des Vermieters hingegen nicht angemessen
berücksichtigen. Hierbei ist auch zu bedenken, dass eine notwendige
Heimunterbringung nicht in die Sphäre des Vermieters fällt. Es erscheint daher nicht
gerechtfertigt, eine für den Mieter schwierige persönliche Situation einseitig zulasten
des Vermieters aufzulösen.
Beim Tod des Mieters haben Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder andere
Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen
Haushalt geführt haben, nach § 563 BGB das Recht zum Eintritt in den Mietvertrag mit
dem Vermieter. Ist eine oder sind mehrere dieser Personen gemeinsam Mieter mit
dem Verstorbenen, wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den überlebenden
Mietern fortgesetzt. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb
eines Monats, nach dem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben,
außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Treten beim Tod des Mieters
keine Personen nach § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen
nach § 563a BGB fortgesetzt, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, § 564
Satz 1, §§ 1922, 1967 BGB.
Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb
eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d Abs. 2 BGB) zu
kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass
ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Mit der grundsätzlichen Weiterführung der Verträge wird einem Mitmieter und auch
einem Erben die Möglichkeit gegeben zu prüfen, ob die Wohnung noch benötigt wird
oder gekündigt werden kann.
Eine allgemeine Regelung, dass Wohnraummietverträge bei Heimunterbringung oder
Tod des Mieters unmittelbar enden, dürfte in aller Regel den Interessen der (Mit-)
Mieter, Erben sowie Vermieter nicht entsprechen.
Nach Ansicht des Ausschusses bringt das geltende Mietrecht die Interessen von
Mietern, Mitmietern, Erben von Mietern sowie Vermietern bei Heimunterbringung oder
Tod eines Mieters in einen angemessenen Ausgleich.
Daher hält der Petitionsausschuss die geltende Rechtslage für sachgerecht und sieht
keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf.
Vor dem dargestellten Hintergrund empfiehlt der Ausschuss, das Petitionsverfahren
abzuschließen, weil dem Anliegen der Petition nicht entsprochen werden konnte.
Begründung (PDF)