02/11/2018 3:28
Pet 4-19-07-4011-000431 Mietrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 18.10.2018 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.
Begründung
Mit der Petition wird gefordert, dass Mieterhöhungen maximal der Inflationsrate
entsprechen dürfen.
Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass, obwohl der Reallohn
stagniere, die Mieten alle drei Jahre um 15 Prozent erhöht werden dürften. Diese
stiegen daher im Gegensatz zu den Löhnen und der Grundsicherung exponentiell an.
Das Recht auf Wohnen gehöre zu den Menschenrechten.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 91 Mitzeichnern unterstützt,
und es gingen 14 Diskussionsbeiträge ein.
Dem Petitionsausschuss liegen zu diesem Thema mehrere Eingaben mit verwandter
Zielsetzung vor, die wegen des Sachzusammenhangs einer gemeinsamen
parlamentarischen Prüfung unterzogen werden. Es wird um Verständnis gebeten,
dass nicht auf alle der vorgetragenen Aspekte im Einzelnen eingegangen werden
kann.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Als Ergebnis der parlamentarischen Prüfung wird unter
Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte festgestellt, dass
das Recht des Vermieters, nach Maßgabe der §§ 558 ff. des Bürgerlichen
Gesetzbuchs (BGB) vom Mieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete verlangen zu können, im Lichte der Besonderheiten des
Wohnungsmietrechts zu sehen ist. Zum Schutz des Mieters steht dem Vermieter das
Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nur dann zu, wenn er ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Absatz 1
Satz 1 BGB). Hierzu zählen insbesondere nicht unerhebliche Vertragsverletzungen
des Mieters, Eigenbedarf und die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen
Verwertung des Grundstücks, ausdrücklich aber nicht das Interesse an einer
Mieterhöhung (§ 573 Absatz 1 Satz 2 BGB). Im Gegenzug für die dauerhafte Bindung
des Vermieters an das Mietverhältnis wird dem Eigentumsrecht des Vermieters
dadurch Rechnung getragen, dass er den Anspruch hat, die Zustimmung zur
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Die hierdurch
eintretenden wirtschaftlichen Belastungen des Mieters sind im Grundsatz
hinzunehmen, weil damit ein Interessenausgleich der Rechte von Vermietern und
Mietern hergestellt wird.
Dabei regelt § 558 Absatz 3 BGB, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren - von
Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen - nicht um mehr als 20 %
erhöhen darf (sog. Kappungsgrenze). In Gebieten, in denen die ausreichende
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen
besonders gefährdet ist, können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch
Rechtsverordnung auch auf 15 % herabsetzen (§ 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB).
Weiteres Erfordernis ist, dass die Nettokaltmiete zu dem Zeitpunkt, in dem die
Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
Das Erhöhungsrecht des Vermieters setzt zudem voraus, dass die geschuldete Miete
unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Eine Erhöhung über die ortsübliche
Vergleichsmiete hinaus ist nicht möglich. Die Miete kann also entgegen der in der
Petition aufgestellten Behauptung keineswegs immer um 15 bzw. 20 % innerhalb von
drei Jahren erhöht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht identisch mit der
aktuellen Marktmiete, also z. B. den Preisen, die in Wohnungsanzeigen oder von
Maklern bei der aktuellen Vermietung von Wohnungen genannt werden. Entscheidend
sind vielmehr die üblichen Entgelte, die in den letzten vier Jahren in der Gemeinde
oder einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder
geändert worden sind. Vergleichsmaßstab ist hierbei die Nettokaltmiete. Mit diesen
Regelungen hat der Gesetzgeber die Interessen der Mieter und Vermieter in einen
angemessenen Ausgleich gebracht.
Die Kappungsgrenze soll den Mieter davor schützen, innerhalb eines kurzen
Zeitraums Mieterhöhungen in einem Umfang hinzunehmen, der zu einer
wirtschaftlichen Überforderung führen kann. Relevanz entfaltet sie insbesondere in
Fällen, in denen eine weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete
vereinbart ist und dann der Vermieter eine Erhöhung verlangt. Darüber hinaus kommt
ihr Bedeutung zu, wenn zwar eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
vereinbart war, diese aber aufgrund der Marktentwicklungen vor Ort die ortsübliche
Vergleichsmiete besonders stark ansteigt. Eine neuerliche Mieterhöhung um 20 % alle
drei Jahren trotz gleichbleibender Wohnqualität wäre selbst in einem Gebiet mit stark
wachsenden Mieten nur bei einer ganz erheblich unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegenden Ausgangsmiete möglich. In einem solchen Fall muss der
Mieter aber damit rechnen, dass im Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise
Anpassung bis zur Vergleichsmiete erfolgen kann, wenn die Mieterhöhung nicht durch
Parteivereinbarung ausgeschlossen wurde (s. BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR
303/06).
Den Interessen des Mieters bei Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB wird darüber
hinaus durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend genügt. Dem
Mieter, dem es gelungen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders
vorteilhaften Vertrag abzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in
jedem Fall für die Dauer von 15 Monaten erhalten. Sofern die Kappungsgrenze
eingreift, kann die von ihm zu entrichtende Miete sogar noch für einen weiteren nicht
unerheblichen Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Vor dem dargestellten Hintergrund hält der Petitionsausschuss die geltende
Rechtslage für sachgerecht und sieht keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf.
Demzufolge empfiehlt der Ausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem
Anliegen der Petition nicht entsprochen werden konnte.
Der von der Fraktion DIE LINKE. gestellte Antrag, die Petition der Bundesregierung
als Material zu überweisen und den Fraktionen des Deutschen Bundestages zur
Kenntnis zu geben, ist mehrheitlich abgelehnt worden.
Der von der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gestellte Antrag, die Petition der
Bundesregierung als Material zu überweisen und den Fraktionen des Deutschen
Bundestages zur Kenntnis zu geben, soweit es um eine Begrenzung von
Mieterhöhungen geht, und das Petitionsverfahren im Übrigen abzuschließen, ist
mehrheitlich abgelehnt worden.
Begründung (PDF)