Piirkond : Saksamaa

Mietrecht - Mieterrechte stärken/Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung

Avaldaja ei ole avalik
Petitsioon on adresseeritud
Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags
37 Toetav 37 sees Saksamaa

Petitsiooni ei rahuldatud

37 Toetav 37 sees Saksamaa

Petitsiooni ei rahuldatud

  1. Algatatud 2018
  2. Kogumine valmis
  3. Esitatud
  4. Dialoog
  5. Lõppenud

See on veebipõhine petitsioon des Deutschen Bundestags.

23.03.2019 03:27

Pet 4-19-07-4011-003724 Mietrecht

Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 14.03.2019 abschließend beraten und
beschlossen:

Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.

Begründung

Mit der Petition wird für Mieter das Recht gefordert, alle zwei Monate eine neu
Mietschuldenfreiheitsbestätigung gegen eine maximale Aufwandsentschädigung in
Höhe von drei Euro zu erhalten.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass sich die Wohnungssuche für
Mieter zunehmend schwierig gestalte. Bereits zum Besichtigungstermin seien alle
Unterlagen inklusive einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung mitzubringen. Der Mieter
sei hierbei auf den guten Willen des bisherigen Vermieters angewiesen und in einer
Zwangslage. Nach aktueller Rechtslage bestehe für den Vermieter keine explizite
Verpflichtung. Der Bundesgerichtshof habe die Rechtslage bestätigt.

Angesichts der geringen Eigentumsquote in Deutschland sei es wünschenswert, die
Rechte der Mieter zu stärken. Zurzeit bestehe für die Gesellschaft ein schädliches
Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter, welches zur Marginalisierung
bestimmter Gruppen führe. Eine Pflicht zur Ausstellung der Bescheinigung würde den
Mieter in eine bessere Lage bei der Suche nach einer alternativen Wohnung bringen.

Dabei verlangten aktuell viele Vermieter eine Gebühr in Höhe von bis zu 50 Euro für
die Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbestätigung. Hierbei liege ein auffälliges
Missverhältnis zur Leistung.

Zusammenfassend werde daher gefordert, dass

1. Vermieter zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung auf Anfrage des
Mieters verpflichtet sind, sofern offene Mietbeträge beglichen sind;
2. Mieter berechtigt sind, die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung zu
verlangen, soweit die letzte Ausstellung eben jener nicht länger als zwei Monate
zurück liegt;

3. der Vermieter für diese Leistung eine angemessene Aufwandsentschädigung von
maximal drei Euro verlangen kann.

Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 37 Mitzeichnern online
unterstützt und es gingen 15 Diskussionsbeiträge ein.

Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Als Ergebnis der parlamentarischen Prüfung wird unter
Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte festgestellt, dass
es nach geltender Rechtslage den Mietern ohne weiteres möglich ist, einem
potentiellen Vermieter Nachweis über die dem vorherigen Vermieter geschuldete und
gezahlte Miete zu erbringen. Hierzu kann der Mieter Vertragsunterlagen sowie
Zahlungsbelege und Quittungen vorlegen; das Gesetz sieht in § 368 Bürgerliches
Gesetzbuch (BGB) zudem ausdrücklich einen Anspruch auf Erstellung eines
schriftlichen Empfangsbekenntnisses (Quittung) vor. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs (Urteil vom 30. September 2009, VIII ZR 238/08, zitiert nach juris)
kann jedoch ein Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach geltendem Recht nicht angenommen
werden, wenn er nicht vertraglich vereinbart ist.

Nach wie vor ist zu beobachten, dass einige Vermieter vor Abschluss eines
Wohnraummietvertrages eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen bzw.
eine solche Bescheinigung zumindest positiv bewerten. Zahlen zur Anzahl der
Vermieter, die in dieser Weise vorgehen und dazu, ob diese Vermieter die Vermietung
an Mieter ohne eine solche Bescheinigung durchweg verweigern, sind nach Auskunft
der Bundesregierung dieser nicht bekannt. Dies gilt auch für die Anzahl der Mieter, die
von sich aus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von ihrem Vermieter erbitten
und diese einem potentiellen Vermieter aus eigener Initiative vorlegen. Es ist jedoch
nicht davon auszugehen, dass Mieter nur mit einer solchen Bescheinigung auf dem
Mietwohnungsmarkt eine Wohnung bekommen können. Zudem können Vermieter und
Mieter eine Pflicht zur Ausstellung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen
vertraglich vereinbaren.
Danach erscheint es auch nicht sachgerecht, den Vermieter zur Erteilung einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu verpflichten.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ihrem Aussagegehalt nach nicht nur eine
pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und Nebenkostenzahlungen.
Sie enthält vielmehr auch die Erklärung des Vermieters, dass der Mieter abgesehen
von ausdrücklich vorbehaltenen Forderungen von Mietschulden frei ist und dem
Vermieter nichts mehr schuldet (BGH, aaO, Rn 17). Bei Erteilung einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung droht für den Vermieter daher immer die Gefahr
eines beweisrechtlich nachteiligen „Zeugnisses gegen sich“ (BGH, aaO, Rn 17). Je
nach den Umständen des Einzelfalls kann damit sogar die Erteilung eines negativen
Schuldanerkenntnisses etwa in Bezug auf die Anerkennung mangelbedingter
Minderungen verbunden sein (vgl. LG Berlin, Urteil v. 11. Juni 2015, 18 S 65/14, Das
Grundeigentum 2015, 1401 (1403)). Denn Wesensgehalt einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist gerade die Aussage, dass der Mieter bisher
alle geschuldeten Leistungen erbracht hat und dem Vermieter keine weiteren
Ansprüche zustehen.

Der Vermieter wird aber regelmäßig nicht in der Lage sein, kurzfristig zu überprüfen,
ob ihm weitere Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Insbesondere gilt dies für ihm
ggf. noch gar nicht bekannte Ansprüche (etwa wegen Beschädigungen der
Mietsache). Selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses wird dem Vermieter eine
angemessene Frist zugebilligt, innerhalb derer er sich über den Bestand etwaiger
Forderungen vergewissern und entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die
Kaution zur Abdeckung etwaiger noch bestehender Ansprüche verwenden will (BGH,
aaO, Rn 19 mwN). Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird der Mieter
regelmäßig zeitnah benötigen. Eine – notwendigerweise kurzfristig zu erfüllende
– Prüfungspflicht erscheint dabei nicht angemessen.

Auch wenn man durch Gesetz die Wirkungen einer
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Ansprüche beschränken würde, die dem
Vermieter bekannt sind oder bekannt sein müssen, erscheint ein gesetzlicher
Anspruch im Ergebnis nicht zielführend. Denn in den meisten Fällen, in denen der
Vermieter sich weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, geht es
gerade um die Berechtigung zurückbehaltener bzw. nicht gezahlter oder nur unter
Vorbehalt gezahlter Mieten. In diesen Fällen streiten Vermieter und Mieter z. B. über
das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden erheblichen Mangels, über die
Wirksamkeit einer Aufrechnung oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach §
559 BGB. Etwaige Vorbehalte in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung würden
diese für den Mieter regelmäßig wertlos machen. Würde der Mieter auf Ausstellung
einer vorbehaltslosen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung klagen, müsste zunächst
geprüft werden, ob der Mieter von der Mietzahlung befreit war, z. B. weil ein zur
Minderung berechtigender Mangel vorlag. Eine solche Prüfung kann einige Zeit in
Anspruch nehmen und hilft dem Mieter bei seinem regelmäßig kurzfristigen Interesse
an einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht weiter.

Aber auch dann, wenn im Ergebnis keine offenen Ansprüche mehr bestehen, kann die
infolge der Wirkungen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung notwendige vorherige
Aufarbeitung des gesamten Mietverhältnisses unter Prüfung aller etwaigen offenen
Zahlungen, Zahlungseingänge, Verrechnungen und Aufrechnungen,
Betriebskostenabrechnungen etc. für den Vermieter sehr arbeitsaufwendig und
schwierig sein. Nach Ansicht des Ausschusses ist kein nachvollziehbarer Grund
ersichtlich, warum der Vermieter ohne vertragliche Vereinbarung verpflichtet sein soll,
im Interesse des Mieters das Mietverhältnis in dieser Weise kurzfristig aufzuarbeiten
und eine entsprechende rechtliche Erklärung abzugeben.

Dabei steht der Forderung nach einer Begrenzung einer Aufwandsentschädigung auf
3 € bereits entgegen, dass dies je nach den Umständen des Einzelfalls dem
erforderlichen Aufwand des Vermieters nicht gerecht würde. Wie oben dargelegt, kann
die Prüfung, ob keine offenen Ansprüche mehr bestehen, für den Vermieter durchaus
aufwendig sein. Bereits aus diesem Grund ist eine pauschalierende Beschränkung
einer Aufwandspauschale abzulehnen.

Sollte im Einzelfall ein in Anbetracht des Aufwands massiv überhöhtes Entgelt für die
Ausstellung einer Mietschuldenbescheinigung vereinbart worden sein, kann eine
solche Vereinbarung wegen Wuchers nach § 138 Absatz 2 BGB unwirksam sein.

Der Ausschuss hält die Rechtslage vor dem dargestellten Hintergrund für sachgerecht
und vermag die Eingabe daher nicht zu unterstützen. Demzufolge empfiehlt der
Ausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen der Petition
nicht entsprochen werden konnte.

Begründung (PDF)


Aidake tugevdada kodanikuosalust. Tahame teha Teie mured kuuldavaks, jäädes samas iseseisvaks.

Annetage nüüd