18.11.2015, 16:09
Pet 4-17-07-4011-053180Mietrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 29.01.2015 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.
Begründung
Der Petent fordert, dass bei Veräußerung von Wohneigentum den Mietern stets ein
Vorkaufsrecht einzuräumen sei.
Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dies fördere die Bindung zum
gemieteten Objekt und zur Wohngegend. Außerdem werde die Integrität des
sozialen Raums gefördert. Menschen würden im geringeren Maße als sonst aus
ihrem sozialen Räumen und Bindungen herausgerissen, während dem Verkäufer
hierdurch kein Nachteil entstehe.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 158 Mitzeichnern
unterstützt, und es gingen 10 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Nach geltendem Recht haben Mieter einer Eigentumswohnung nur dann ein gesetz-
liches Vorkaufsrecht, wenn die Voraussetzungen des § 577 Bürgerliches Gesetzbuch
(BGB) erfüllt sind, also insbesondere die Umwandlung in Wohnungseigentum erst
nach Überlassung erfolgte. Der Gesetzgeber hat mit diesem Vorkaufsrecht die
Dispositionsbefugnis der Eigentümer über ihr Eigentum bereits eingeschränkt. Mieter
können sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung
ihrer kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen. Die
Einräumung eines Vorkaufsrechts zugunsten von Mietern in diesem Sonderfall dient
einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Rechtspositionen.
Eine Verschlechterung der kündigungsrechtlichen Position der Mieter tritt hingegen
dann nicht ein, wenn diese von vornherein eine Eigentumswohnung gemietet haben.
Entschließen sich Mieter, eine Eigentumswohnung zu mieten, so können und
müssen sie damit rechnen, dass Vermieter gegebenenfalls von ihrem Recht
Gebrauch macht, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden. Das
strukturelle Risiko einer Eigenbedarfskündigung erhöht sich durch den Verkauf auch
nicht, anders als bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach Vermietung. Vor
diesem Hintergrund ist eine unterschiedliche Regelung bzgl. des Vorkaufsrechts
angemessen.
Sofern es dem Petenten darum geht, die Geltendmachung von Eigenbedarf des
vermietenden Wohnungseigentümers zu unterbinden, ist auf Folgendes hinzuweisen:
Wird an einer Mietwohnung nach der Überlassung an die Mieter Wohnungseigentum
begründet und sodann das Wohnungseigentum veräußert, so gilt eine dreijährige
Kündigungssperre wegen Eigenbedarfs ab Veräußerung (§ 577a BGB). Diese
Sperrfrist kann durch Landesrecht auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Mieter
sind so auf längere Dauer gegen den Verlust der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs
geschützt.
Bei einer Ausweitung des Vorkaufsrechts entstände zudem eine Ungleichbehandlung
im System des sozialen Mietrechts: Der Gesetzgeber könnte nämlich Mietern in
Mietwohngebäuden kein Vorkaufsrecht an den Mieträumen einräumen. Mieter von
Eigentumswohnungen wären dann insoweit privilegiert.
Im Übrigen verkennt der Petent, dass ein generelles gesetzliches Vorkaufsrecht
durchaus eine Belastung für Vermieter bzw. Eigentümer mit sich brächte: Jeder
Kaufinteressent müsste nämlich damit rechnen, als Käufer nicht zum Zuge zu
kommen. In jedem Verkaufsfall müsste abgewartet werden, ob vom Vorkaufsrecht
Gebrauch gemacht würde. Die Verfügungsmöglichkeiten der Eigentümer bzw. ihre
Marktchancen wären damit deutlich beschnitten.
Das geltende Mietrecht besitzt mithin ein fein austariertes System, um sowohl dem
Bestandsinteresse von Mietern als auch den Nutzungs- bzw. Verfügungsinteressen
der Vermieter Rechnung zu tragen.
Der Ausschuss hält die geltende Rechtslage für sachgerecht und vermag sich nicht
für eine Gesetzesänderung im Sinne des Petenten auszusprechen.
Der Petitionsausschuss empfiehlt daher, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil
dem Anliegen des Petenten nicht entsprochen werden konnte.Begründung (pdf)