30/03/2019 03:26
Pet 4-18-07-401-036410 Schuldrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 21.03.2019 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen
worden ist.
Begründung
Mit der Petition wird gefordert, dass auch ältere Menschen die Möglichkeit haben
sollen, ein endfälliges Immobiliendarlehen zu erhalten.
Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass die Banken Kredite nur mit
einer Laufzeit innerhalb des zu erwartenden Lebensalters vergeben dürften. Viele
ältere Mitbürger möchten ihre Immobilie beleihen, weil z. B. Investitionen in Heizung,
Dach oder anderem Bedarf erforderlich seien. Die kleinen Renten reichten in der Regel
aber nicht aus, hohe Abzahlungen für kurzfristige Kredite zu leisten. Die Regelung sei
ungerecht. Der Staat dürfe älteren Bürgern nicht vorschreiben, eine Immobilie
unbelastet zu vererben oder vorzeitig verkaufen zu müssen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 47 Mitzeichnern unterstützt,
und es gingen 29 Diskussionsbeiträge ein.
Dem Petitionsausschuss liegen zu diesem Thema mehrere Eingaben mit verwandter
Zielsetzung vor, die wegen des Sachzusammenhangs einer gemeinsamen
parlamentarischen Prüfung unterzogen werden. Es wird um Verständnis gebeten,
dass nicht auf alle der vorgetragenen Aspekte im Einzelnen eingegangen werden
kann.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Die der Problematik zugrundeliegende Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU
des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014) beruht auf den
Erfahrungen der Finanzkrise, in der viele Verbraucher wegen riskanter Kreditvergaben
ihre selbst bewohnten Immobilien verloren hatten. Deshalb will die Richtlinie das
Prinzip der verantwortlichen Kreditvergabe europaweit zur Geltung bringen. Vor allem
die verschärften Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung sollen einen besseren Schutz
derjenigen Verbraucher gewährleisten, die schon bei Vertragsabschluss erkennbar mit
der Rückzahlung des Kredits überfordert sind, um sie vor dem Verlust ihrer Immobilie
und wirtschaftlichen Schäden zu bewahren. In Deutschland wurde die Richtlinie mit
dem Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung
handelsrechtlicher Vorschriften vom 11. März 2016 umgesetzt.
Danach darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur dann abgeschlossen
werden, wenn nach der Kreditwürdigkeitsprüfung wahrscheinlich ist, dass der
Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a
Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs [BGB] und § 18a Absatz 1 Satz 2 des
Kreditwesengesetzes [KWG]). Die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers hat der
Darlehensgeber auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener
Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und
wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen (§ 505b
Absatz 2 Satz 1 BGB). Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu
berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer
seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann
(§ 505b Absatz 2 Satz 2 BGB). Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich
darauf gestützt werden, dass der Wert des Grundstücks voraussichtlich zunimmt oder
den Darlehensbetrag übersteigt (§ 505b Absatz 2 Satz 3 BGB und § 18a Absatz 4 Satz
3 KWG).
Die Prüfung der Kreditinstitute hat sich - so die Gesetzesbegründung zu § 505b BGB
ausdrücklich (vgl. BT-Drs: 18/5922 S. 98, 99) - auf „die Fähigkeit und Neigung des
Verbrauchers zur Rückzahlung des Kredits" zu beziehen, wobei sämtliche
erforderlichen und relevanten Faktoren berücksichtigt werden sollen, die die Fähigkeit
eines Verbrauchers beeinflussen könnten, während der Laufzeit des Kredits fällige
Rückzahlungen zu leisten. Insbesondere sollte die Beurteilung der Fähigkeit des
Verbrauchers, den Kredit zu bedienen und vollständig zurückzuzahlen, Überlegungen
zu künftig erforderlichen Zahlungen oder Zahlungserhöhungen einschließen, die sich
infolge einer negativen Amortisation oder infolge aufgeschobener Tilgungs- oder
Zinszahlungen ergeben können. Außerdem sollten weitere regelmäßige Ausgaben,
Schulden und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten sowie Einkommen, Ersparnisse
und andere Vermögenswerte berücksichtigt werden. Zukünftige Ereignisse wie ein
verringertes Einkommen für den Fall, dass die Kreditlaufzeit in die Zeit des Ruhestands
hineinreicht, ein Anstieg des Sollzinssatzes oder eine negative Entwicklung des
Wechselkurses sollten ausreichend berücksichtigt werden. Der Wert der Immobilie
kann als zusätzliches Merkmal durchaus berücksichtigt werden. Primär ist bei der
Kreditwürdigkeitsprüfung aber auf die Fähigkeit des Darlehensnehmers zur
Vertragserfüllung abzustellen.
Die häufig vorgetragene Kritik, Kreditgeber dürften sich nicht mehr auf den Wert der
Immobilie als Sicherungsgut stützen, ist somit unzutreffend. Unverändert dürfen
Banken bei der Bewertung der Kreditwürdigkeitsprüfung auf den Wert des beliehenen
Grundstücks abstellen oder auch durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen
hervorgerufene Wertsteigerungen miteinbeziehen. Dies bleiben wesentliche Faktoren
für die Kreditvergabe. Der Unterschied besteht darin, dass dies nicht mehr der alleinige
oder der hauptsächliche Faktor der Kreditvergabe sein darf. Wenn die Kreditwürdigkeit
allein daraus hergeleitet wird, dass im Extremfall der Wert der Immobilie den
Darlehensbetrag übersteigt, ansonsten aber keine Aussicht besteht, dass der
Darlehensnehmer zu den vertraglich vereinbarten Leistungen in der Lage ist, steuert
man eine Situation an, die mit hoher Wahrscheinlichkeit zum unfreiwilligen Verlust der
Immobilie führt. Eine Wertsteigerung darf also nicht der allein ausschlaggebende
Gesichtspunkt sein, um eine an sich negative Kreditwürdigkeit ins Positive zu kehren.
Die gesetzlichen Regelungen schreiben ebenfalls nicht vor, dass das Darlehen
innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Darlehensnehmers zurückgezahlt
werden muss. Deutschland hatte bei den Verhandlungen der Richtlinie eine gegenüber
dem Vorschlag der EU-Kommission sogar flexiblere Formulierung bei der
Kreditwürdigkeitsprüfung durchgesetzt, um eine Darlehensvergabe an ältere
Personen nicht zu erschweren. Die Vorgabe - dass die Kreditwürdigkeit gegeben ist,
wenn wahrscheinlich ist, dass der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen in der
vertraglich vorgesehenen Ausgestaltung nachkommen wird - lässt Raum für
individuelle vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten. Auch ist es den Vertragsparteien
selbstverständlich unverändert möglich, lediglich eine zweijährige Vertragslaufzeit des
Darlehens sowie eine Rückzahlung des Restbetrages aus dem Verkaufserlös einer
anderweitigen Immobilie zu vereinbaren. Es ist nicht ersichtlich, wieso die gesetzlichen
Regelungen dem entgegenstehen sollten oder stets eine 30-jährige Tilgung verlangen
sollten. Weiter bieten sogenannte „Immobilienverzehrkredite"
Gestaltungsmöglichkeiten gerade für ältere Kunden. Die Gesetzesbegründung stellt
klar, dass es insoweit keiner Kreditwürdigkeitsprüfung bedarf (vgl. BT-Drs. 18/5922
S. 78).
Nach Einschätzung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz
(BMJV) haben einige Institute im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung die neuen
Anforderungen sehr restriktiv ausgelegt. Auch nach einem Gespräch des BMJV mit
der Deutschen Kreditwirtschaft und der Verbraucherzentrale Bundesverband e. V.
wurde deutlich, dass in der Praxis unterschiedliche Wahrnehmungen und Erfahrungen
mit den neuen gesetzlichen Regelungen sowie erhebliche Unterschiede bei ihrer
Anwendung und Auslegung bestehen.
Mit der Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der
Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
(Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung – ImmoKWPLV) vom 24.
April 2018, die am 1. Mai 2018 in Kraft getreten ist, haben das Bundesministerium der
Finanzen (BMF) und das BMJV eine Rechtsverordnung erlassen, um den
Kreditinstituten mehr Sicherheit in der Anwendung der gesetzlichen Vorgaben zu
geben. In der Rechtsverordnung wird ausdrücklich klargestellt, dass die gesetzlichen
Vorschriften es nicht verlangen, ein Darlehen innerhalb der statistischen
Lebenserwartung des Kreditnehmers zurückzuzahlen.
Weiter bieten sogenannte „Immobilienverzehrkredite“ Gestaltungsmöglichkeiten vor
allem für ältere Verbraucherinnen und Verbraucher. Bei Immobilienverzehrkrediten
– auch als Umkehrhypotheken bezeichnet – belastet der Immobilieneigentümer seine
Immobilie, um einmalige oder regelmäßige Zahlungen von einem Kreditinstitut zu
erhalten. Das Kreditinstitut erhält im Gegenzug einen Betrag aus dem künftigen Erlös
des Verkaufs der Wohnimmobilie oder ein Recht an der Wohnimmobilie, die erst mit
dem Tod des Eigentümers fällig werden. Im Unterschied insbesondere zum deutschen
Darlehensvertrag klassischer Prägung leistet der Kreditnehmer zu Lebzeiten meist
weder Zinszahlungen noch erfolgt eine Rückzahlung des Darlehens.
In Deutschland hat dieser Vertragstyp bislang kaum praktische Relevanz. Dennoch
wurde mit dem Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz vom 6. Juni 2017 (BGBl. I S.
1495) klargestellt, dass Immobilienverzehrkredite vom Anwendungsbereich des
Darlehensrechts ausgenommen sind (§ 491 Absatz 3 Satz 4 BGB). Damit ist
- wie schon bisher - eine Kreditwürdigkeitsprüfung nicht notwendig, wenn die
Voraussetzungen eines Immobilienverzehrkredits vorliegen.
Der Ausschuss hält die Rechtslage sachlich für richtig und vermag angesichts der
kürzlich erlassenen ImmoKWPLV einen weitergehenden gesetzgeberischen
Handlungsbedarf nicht zu erkennen. Daher empfiehlt der Ausschuss, das
Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen worden
ist.
Begründung (PDF)