2019-03-23 03:25
Pet 4-18-07-401-046451 Schuldrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 14.03.2019 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.
Begründung
Mit der Petition wird gefordert, dass sich die Maklercourtage beim Verkauf von
Immobilien nicht prozentual am Kaufpreis der Immobilie orientiert, sondern nur als
gesetzlicher Festbetrag (gegebenenfalls gestaffelt nach Preisstufen) vereinbart
werden kann.
Weiter wird gefordert, dass vor der Aufnahme des Maklerberufs neben der Zulassung
nach § 34 c Gewerbeordnung eine erweiterte Qualifikation beispielsweise im Sinne
einer abgeschlossenen Ausbildung zum Immobilienmakler nachgewiesen werden
muss.
Zur Begründung des Anliegens wird insbesondere vorgetragen, dass für den Makler
zumindest teilweise das Interesse entfalle, den Wert der zu verkaufenden Immobilie
zu hoch zu schätzen, wenn für die Höhe der Maklercourtage nicht die Höhe des
Kaufpreises entscheidend wäre, sondern ein Festpreis vereinbart werde. Die
fehlenden Qualifikationserfordernisse für Makler hätten zu einem praktisch
unkontrollierten Zugang zu diesem Berufszweig geführt.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 34 Mitzeichnern unterstützt.
Außerdem gingen 7 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre
Auffassung zu der Thematik darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung
lässt sich unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte
wie folgt zusammenfassen:
Voranzustellen ist, dass im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Grundsatz der
Privatautonomie vorherrscht. Gesetzgeberische Eingriffe in die Privatautonomie
bedürfen stets einer besonderen Rechtfertigung. Dies gilt im besonderen Maße für die
Einführung von gesetzlichen Obergrenzen – etwa für Immobilienpreise oder auch den
Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers. Derartige Deckelungen stehen im
Widerspruch zu marktwirtschaftlichen Grundsätzen und sind daher nur in eng
begrenzten Ausnahmefällen zulässig.
Grundsätzlich gilt, dass die Einschaltung eines Maklers bei Immobilienkäufen nicht
vorgeschrieben ist. Wenn ein Verkäufer nach einem Käufer sucht, steht es ihm
grundsätzlich frei, seine Immobilie entweder selbst anzubieten oder stattdessen einen
Makler hiermit zu beauftragen. Die gleiche Wahlfreiheit kommt umgekehrt auch einem
Käufer zu. Vor Abschluss eines Vertrags kann er in eigener Verantwortung prüfen und
entscheiden, ob er bereit und wirtschaftlich dazu in der Lage ist, eine Provision zu
zahlen. Ist er dies nicht, kann er noch einmal mit seinem Vertragspartner verhandeln
oder aber vom Abschluss des Vertrags Abstand nehmen und nach einem anderen
geeigneten Objekt suchen.
Ist jedoch ein Makler im konkreten Einzelfall eingeschaltet, gilt Folgendes:
Nach § 652 Absatz 1 BGB wird durch einen Maklervertrag der Auftraggeber
verpflichtet, dem Makler die vereinbarte Vergütung zu bezahlen, wenn der
Auftraggeber durch Nachweis (Nachweismaklervertrag) oder Vermittlung des Maklers
(Vermittlungsmaklervertrag) zum angestrebten Vertragsschluss gelangt.
Allerdings ist diese Vorgabe nicht zwingend. Bei Immobilienverkäufen können die
Vertragsparteien – dem Grundgedanken der Privatautonomie folgend – grundsätzlich
frei vereinbaren, wer die Kosten eines beauftragten Maklers zu tragen hat. Es ist mithin
eine Vereinbarung dahingehend möglich, dass der Käufer die Maklerkosten zu zahlen
hat, auch wenn der Makler ursprünglich auf Initiative des Verkäufers tätig geworden
ist. Ebenso lässt es die geltende Gesetzeslage zu, dass sich die Kaufvertragsparteien
die Maklerprovision teilen.
Auch die Höhe der Maklerprovision können die am Verkauf beteiligten Parteien
entsprechend ihren Vorstellungen vereinbaren. Gesetzliche Vorgaben existieren
insoweit nicht. Die im konkreten Einzelfall geschuldete Provision ist mithin in erster
Linie Sache der vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. Nur
wenn sie davon keinen Gebrauch machen, gilt nach dem Gesetz ein üblicher Lohn als
vereinbart (§ 653 Absatz 2 BGB).
Welche Höhe als üblich anzusehen ist, richtet sich in der Praxis nach den regionalen
Gepflogenheiten. Üblicherweise wird in der Praxis ein fester, prozentualer
Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises festgelegt – hierbei liegt die
Maklerprovision für Kaufimmobilien meist zwischen 4 bis 6 Prozent des
Verkaufspreises (ohne Mehrwertsteuer).
Solange die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers (§ 138 BGB) nicht
überschritten werden, ist somit auch die Höhe der Provision bei Immobilienverkäufen
dem Spiel von Angebot und Nachfrage unterworfen, was dem bereits erwähnten
Grundgedanken des Prinzips der Privatautonomie entspricht.
Lediglich soweit es um die Vermietung von Wohnraum geht, sieht das Gesetz zur
Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) wegen der besonderen sozialen
Schutzbedürftigkeit von Wohnungsmietern eine Einschränkung bei der
Provisionshöhe vor (§ 3 Absatz 2 Satz 1 WoVermG).
Insoweit mit der Petition eine erweiterte Maklerqualifikation gefordert wird, wird darauf
verwiesen, dass mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für
gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter vom 17. Oktober 2017
(BGBl. I S. 3562) eine Pflicht zu einer regelmäßigen Weiterbildung eingeführt wird.
Durch die regelmäßige Weiterbildung des Immobilienmaklers sowie seiner unmittelbar
an der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten beteiligten Beschäftigten wird
sichergestellt, dass die von Immobilienmaklern und ihren Beschäftigten erbrachten
Dienstleistungen qualitativ hochwertig sind.
Der Ausschuss hält die zugrundeliegende Rechtslage insgesamt für sachgerecht und
vermag sich nicht für Gesetzesänderungen im Sinne der Petition auszusprechen.
Der Petitionsausschuss empfiehlt daher, das Petitionsverfahren abzuschließen, da
dem Anliegen nicht entsprochen werden konnte.
Begründung (PDF)