18. 11. 2015. 16:15
Pet 4-17-07-4025-046078Wohnungseigentum
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 13.02.2014 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
konnte.
Begründung
Der Petent fordert, § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes durch den Zusatz
"und dieser Maßstab zu einer erhöhten Verteilungsgerechtigkeit führt" zu ergänzen.
Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, die nach § 16 Abs. 3 des
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) mögliche Beschlussfassung könne bei der
Kostenverteilung zu „sozial ungerechten“ Ergebnissen führen. So gebe es Fälle, in
denen der betreffende Eigentümer durch die Zusammenlegung von zwei
Wohnungseigentumseinheiten zu einer größeren Einheit unangemessen bevorteilt
sei, wenn die Kosten nach den Einheiten (Objektprinzip) verteilt würden. Das werde
deutlich, wenn bislang die Verwaltervergütung „nach Einheiten bemessen und
abgerechnet“ worden sei und nach der Zusammenlegung die Eigentümer die
Beibehaltung dieses Maßstabs beschlossen hätten. Das Problem vergrößere sich
noch, wenn es in der Wohnungseigentümergemeinschaft zur wiederholten
Zusammenlegungen von Einheiten komme.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Es gingen 65 Mitzeichnungen und
11 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich
unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Nach § 16 Absatz 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen
Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen
Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen
Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Gemäß § 16 Absatz 3
WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von der nach Absatz 2
vorgegebenen Kostenverteilung nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen durch
Stimmenmehrheit beschließen, „dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums … und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung
erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit
dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.“
Mit § 16 Absatz 3 WEG hat der Gesetzgeber im Rahmen der Novelle 2007 eine
Klarstellung der Rechtslage vorgenommen. Der Bundesgerichtshof hatte eine
entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bereits im Jahr 2003
bejaht.
Zur Bestimmung des Maßstabes, an dem der Beschluss der Wohnungseigentümer
sich messen lassen muss, wurde darauf abgestellt, dass er „ordnungsgemäßer
Verwaltung“ entsprechen muss. Denn gemäß § 21 Absatz 4 WEG kann jeder
Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und
Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Damit ist gewährleistet, dass den Eigentümern einerseits der angestrebte
Ermessensspielraum im Rahmen ihrer Privatautonomie eingeräumt wird.
Andererseits wird dem Benachteiligungsverbot Rechnung getragen. Denn die
Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht nur dann ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren
Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (vgl. Becker in Bärmann,
Kommentar zum WEG; unter Hinweis auf Beschluss des BGH vom 27. Juni 1985 -
VII ZB 21/84).
Bei der Auswahl eines angemessenen Verteilerschlüssels ist zu berücksichtigen,
dass sich jede Änderung des Maßstabes zwangsläufig nachteilig auf die Kostenlast
des einen oder anderen Eigentümers auswirkt. Nicht jede Mehrbelastung eines
Wohnungseigentümers kann daher als unbillig bewertet werden. Vielmehr muss im
jeweiligen Einzelfall eine Gesamtbetrachtung vorgenommen werden; die Interessen
der Gemeinschaft sind zu den Interessen einzelner Wohnungseigentümer in ein
angemessenes Verhältnis zu setzen.
Die vom Gesetzgeber und von der Rechtsprechung vorgegebenen Orientierungen
sind geeignet, um zu gerechten Ergebnissen zu gelangen. Es erscheint höchst
zweifelhaft, ob mit der zusätzlichen Forderung einer „erhöhten
Verteilungsgerechtigkeit“ ein anderer, im Sinne des Petenten „gerechterer“
Bewertungsmaßstab gefunden wäre.
Kommt ein Beschluss nach § 16 Absatz 3 WEG nicht zustande, so kann der einzelne
Wohnungseigentümer nach § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG die Anpassung eines
Kostenverteilungsschlüssels verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden
Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen
Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Im Einzelfall können so grob ungerechte
Kostenverteilungsschlüssel korrigiert werden.
Der Ausschuss hält die geltende Rechtslage für sachgerecht und vermag sich nicht
für eine Gesetzesänderung im Sinne des Petenten auszusprechen.
Im Übrigen weist der Petitionsausschuss auf Folgendes hin: Weit verbreitete Praxis
ist es, in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung und gegebenenfalls
ergänzende Vereinbarungen sowie Beschlüsse) die Verwalterkosten pro
Wohnungseinheit zu bemessen. Oft findet sich nur die Aussage, dass die
Verwalterkosten eine konkrete Summe pro Wohnung betragen, ohne dass auch eine
Regelung über die Verteilung der Kosten unter den Wohnungseigentümern getroffen
wird. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach § 16 Absatz 2 WEG, das
heißt, die Verwaltervergütung tragen die Eigentümer im Verhältnis der
Miteigentumsanteile. Denn die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro
Wohneinheit kann von der Aufteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander abweichen (Beschluss des Bayerischen
Obersten Landesgerichts vom 23. Dezember 2003, Aktenzeichen: 2Z BR 189/03). In
der vom Petenten beschriebenen Konstellation verringert sich mit der
Zusammenlegung von Wohneinheiten auch der absolute Betrag der Verwalterkosten,
wenn diese „pro Wohnung“ festgesetzt sind. Hiervon profitieren ggf. alle Eigentümer.
Der Petitionsausschuss empfiehlt im Ergebnis, das Petitionsverfahren
abzuschließen, weil dem Anliegen des Petenten nicht entsprochen werden konnte.Begründung (pdf)