Verfahren zur Grundstücksbewertung

Als vereidigter Sachverständiger für den Bereich der Bewertung von Immobilien wende ich mich heute mit der Bitte an Sie, mich dabei zu unterstützen, Daten aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zukünftig nicht mehr in anonymisierter Form, sondern mit grundstücksbezogenen Informationen zu erhalten.

Bei der Bewertung von Immobilien gilt das Vergleichswertverfahren, also die Bewertung eines Objektes an Hand vergleichbarer Immobilien, als das sicherste und zuverlässigste Wertermittlungsverfahren. Dazu sind in der Regel Vergleichsfälle aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zu verwenden, weil dort alle

Kauffälle des Grundstücksmarktes registriert und ausgewertet werden (Baugesetzbuch § 192 ff, insbesondere § 195). Während in einigen anderen Bundesländern Sachverständigen im Gerichtsauftrag sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen grundstücksbezogene Auskünfte auch dann erteilt werden, wenn sie nicht im Auftrag einer öffentlichen Stelle tätig sind, erhalte ich in Niedersachsen und Bremen diese nur in anonymisierter Form. Das heißt, dass von einigen Gutachterausschüssen nicht einmal die Straße und Hausnummer angegeben worden sind. Gelegentlich wird das Baujahr, die Wohn- bzw. Nutzfläche, immer der Kaufpreis pro m2 Wohn-/Nutzfläche, Verkaufsmonat und gelegentlich sogar das Jahr und selten auch das Verhältnis von Kaufpreis zu Sachwert oder Jahresrohertrag angegeben. Bei Eigentumswohnungen fehlen auch die Angaben der Geschosslage und die geografische Lage im Geschoss. In keinem Fall kann ich als Sachverständiger anhand der Daten aber einen wirklichen Vergleich zu meinem Bewertungsfall vornehmen. Die im Vergleichswertverfahren notwendigen Anpassungsfaktoren für abweichende Lagen, Ausstattung, Geschosse usw. lassen sich aus den Informationen nicht ableiten und damit der im Gutachten zu ermittelnde Verkehrswert nicht nachvollziehbar und überprüfbar darstellen.

Die Sachverständigenordnungen von Niedersachsen und Bremen schreiben vor, dass sich der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige keiner Einflussnahme aussetzen darf und die tatsächlichen Grundlagen in seiner Beurteilung sorgfältig zu ermitteln und die Ergebnisse nachvollziehbar zu begründen hat (Kapitel III § 8). Bei anonymisierten Daten, die von den Gutachterausschüssen herausgegeben werden, kann der Sachverständige genau dieses nicht leisten, weil er die Daten eben nicht verifizieren kann.

Ein BGH-Urteil hält darüber hinaus nicht inaugenscheinnehmbare Vergleichsobjekte als Basis in einer Wertfindung für nicht genügend, sodass ein Vergütungsanspruch des Sachverständigen entfallen könnte.

Die Gutachterausschüsse berufen sich bei der Anonymisierung der Daten auf Vorgaben des Datenschutzes sowie ihre jeweilige Gutachterausschussverordnung. In Niedersachsen und Bremen ist die Herausgabe nicht anonymisierter Daten nur bei Vorlage eines Beweisbeschlusses (öffentlicher Auftrag) zulässig. Der im Rahmen einer Zwangsversteigerung erlassene Beschluss wird von den Gutachterausschüssen nicht als Beweisbeschluss erkannt. Bundesrechtlich wird nicht ausdrücklich vorgeschrieben, dass Auskünfte nur in anonymisierter Form zu gewähren sind.

lAlle öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen haben einen weitreichenden Eid abgelegt, in dem u.a. die vertrauliche Behandlung von Daten zugesichert wird. Die Begründung, Daten ohne Anonymisierung aus datenschutzrechtlichen Aspekten zu verweigern, geht somit ins Leere, weil die öffentliche Bestellung und Vereidigung eine Verletzung der Sorgfaltspflicht ausdrücklich unter Strafe stellt. Im Fall einer Missachtung der diesbezüglichen Vorschriften wäre mithin jederzeit eine Ahndung, auch über die Bestellungskörperschaft, möglich. Der bei der öffentlichen Bestellung und Vereidigung geleistete Eid und somit auch die Einhaltung des Datenschutzes gelten im Übrigen sowohl für Gerichtsgutachten als auch für privat beauftragte Gutachten.

In Berlin werden die Sachverständigen in Abstimmung mit dem Berliner atenschutzbeauftragten unter Hinzuziehung der örtlichen Gutachterausschüsse zusätzlich mit Verträgen auf die Einhaltung datenschutzrechtlicher Vorgaben verpflichtet und sind so auch kontrollierbar. Neben den vorgenannten Aspekten ist auch die Benachteiligung öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständige gegenüber den Mitarbeitern der Gutachterausschüsse bei der Erteilung von Aufträgen ein wichtiges Kriterium, können doch die Gutachterausschüsse auch für privat erteilte Aufträge jederzeit den vollen Datenumfang ihrer Kaufpreissammlung unter Verwendung der vorhandenen Anschriften nutzen. Dies ist ein erheblicher Vorteil gegenüber den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der zu einer Wertbewerbsverzerrung führt.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich bitte Sie herzlich, sich meines Anliegens anzunehmen und für die Erweiterung der Auskünfte, zumindest in grundstücksbezogener Form aus den Kaufpreissammlungen, einzusetzen.