Volksvertreterin Claudia Kalisch

Diese Stellungnahme besteht aus zwei Teilen:
1. Ausführungen der Bauverwaltung zum Sachverhalt und
2. Einem Schreiben von mir als Oberbürgermeisterin, das in der KW 51 an die Eigentümer und Anwohnenden des Schanzenweges versandt wurde.

1. Die Bauverwaltung der Hansestadt Lüneburg nimmt wie folgt Stellung:

Die Immowerk Lüneburg GmbH plant die Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser mit einem ge-meinsamen Untergeschoss sowie einen Umbau der Bestandsgebäude im Blockinnenbereich an den Straßen Vor Mönchsgarten und Schanzenweg.
Mit der eingereichten Petition möchte die Bürgerinitiative Schanzenweg / Bellmannskamp / Lau-ensteinstraße / Vor Mönchsgarten / Ochtmisser Kirchsteig das Bauvorhaben verhindern. Zur Be-gründung ihrer Petition stützt sich die Bürgerinitiative auf die Abhandlungen von Herrn Prof. Sirocko, die die „Fragilität des Untergrunds“ belegen sollen. Auch ein ehemaliger Mitarbeiter der Bauverwaltung habe in seinen Abhandlungen dokumentiert, dass an dieser Stelle keine Neubauten genehmigt werden sollten. Daran habe sich die Stadt bislang gehalten. Zumal es angeblich durch den Bau des Kreisels Lauensteinstraße/Dörnbergstraße/Bei Mönchsgarten/Ochtmisser Kirchsteig zu extremen Absenkungen bei den Häusern am Ochtmisser Kirchsteig gekommen sein soll. Außer-dem füge sich das Bauvorhaben nicht nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Vor diesem Hintergrund wird angeregt, die erteilte Baugenehmigung zur Verhütung schwerer Nachteile für das Gemeinwohl (§ 49 Abs. 2 Nr. 5 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG) zu widerrufen.
Dazu im Einzelnen:
- Das bauplanungsrechtliche Einfügensgebot ist in § 34 BauGB geregelt. Nach dem hier inte-ressierenden § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Auf die Klage eines Anwohners aus dem Schanzenweg gegen den erteilten Bauvorbescheid hat sich das Verwaltungsgericht Lüneburg mit dieser Frage auseinandergesetzt. Im Ergebnis bestätigt das Gericht mit seinem Urteil vom 26.09.2025, Az.: 2 A 202/23, dass sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Insofern war die Stadt verpflichtet, den beantragten Bauvorbescheid zu erteilen. Gleichwohl verkleinerte die Bauherrin für den auf Grundlage des Bauvorbescheids eingereichten Bauantrag freiwillig das Volumen der Baukörper. Insbesondere verringerte sie die Höhe des Baukörpers um mehr als einen Meter. Die Anzahl der Wohneinheiten kann baurechtlich nicht gesteuert werden.

- Es trifft zu, dass die Häuser am Ochtmisser Kirchsteig aufgrund geologischer Prozesse im Untergrund teilweise schweren Schaden genommen haben. Die Bürgerinitiative führt dies auf den Bau des eingangs erwähnten Kreisels Anfang im Jahr 2002 zurück. Das ist nicht richtig. Im Nachgang zum Bau des Kreisels begehrten mehrere Anwohnende mit einer Klage vor dem Landgericht Lüneburg Schadensersatz von der Stadt für die eingetretenen Senkungsschäden. Weil die von den Anwohnenden eingereichten Gutachten aber nicht den Nachweis erbringen konnten, dass die Senkungsschäden von den Arbeiten am Kreisel herrühren, wies das Landgericht die Klage ab (Urteil vom 18.01.2008, Az.: 4 O 155/07). Das Oberlandesgericht Celle (Urteil vom 21.08.2008, Az.: 16 U 35/08) und der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Beschluss vom 12.02.2009, Az.: III ZR 246/08) bestätigten die Entscheidung. Vor diesem Hintergrund verwahrt sich die Stadt gegen die widerlegte Behauptung, die Stadt habe durch die Arbeiten am Kreisel die Absenkungen bei den Häusern am Ochtmisser Kirchsteig hervorgerufen.

- Falsch ist auch die Behauptung, die Stadt habe Bauvorhaben im Senkungsgebiet in der Ver-gangenheit pauschal untersagt. In den letzten beiden Jahrzehnten sind folgende größere Bauvorhaben im Senkungsbiet umgesetzt worden:
o Neubau Wohnpark „An der alten Saline“
o Ein Teil der Leuphana Volgershall liegt im Senkungsgebiet
o Neubau einer Wohnanlage, St. Lambertiplatz 8,10,12
o Neubau Familienzentrum Plus, Am Weißen Turm 9
o Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung, Neue Sülze 3a
o Neubau eines Imbiss, Schnellenberger Weg 109
o Neubau eines Mehrgenerationenwohn- und Geschäftshauses, Jägerstraße 23
o Neubau eines Apartmenthauses mit 10 Wohnungen, Jägerstraße 3
o Umbau und Anbau der Kita Stadtmitte, Egersdorffstraße 3
o Neubau Kita Beim Benedikt, Beim Benedikt 9
o Neubau eines Wohngebäudes mit 8 Wohnungen, In der Techt 5c
o Neubau einer Wohnanlage mit 4 Stadthäusern und 9 Wohnungen, Auf der Rübekuhle 23a-c, 25a-
o Neubau von 4 Stadtvillen mit 16 Wohnungen, Hermann-Wrede-Weg 8 + 10, Beußweg 5a, 5b
o Neubau VfL – Sport- und Bewegungsfläche, Sültenweg 20

Weshalb ein Bauvorhaben auf der dreieckigen Fläche gegenüber des Michaelis Friedhofs nicht umgesetzt wurde, vermag die Bauverwaltung nicht (mehr) mit Sicherheit aufzuklären. Hätte sie das Bauvorhaben tatsächlich untersagt, fände sich in den Hausakten ein entsprechender Ablehnungsbescheid. Jedoch findet sich in den Hausakten weder ein Ablehnungsbescheid, noch ein Bauantrag oder eine Bauanzeige. Die Bauverwaltung konnte über die Eigentümerin des Grundstücks, der Klosterkammer Hannover, allerdings in Erfahrung bringen, dass seinerzeit wohl wegen der geologischen Schwierigkeiten auf einem Bauantrag verzichtet worden sei.

- Abgesehen von Herrn Prof. Sirockos Aufsatz „Lüneburg und das Salz“ aus dem Jahr 2012, sind der Bauverwaltung die angesprochenen Abhandlungen von Herrn Prof. Sirocko und Herrn Bicher nicht bekannt. Die Bauverwaltung würde es begrüßen, wenn die Bürgerinitiative ihr die Abhandlungen zur Verfügung stellen könnte. Den der Bauverwaltung bisher bekannten Aussagen von Herrn Prof. Sirocko und Herrn Bicher lässt sich ein Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Senkungserscheinungen gerade nicht entnehmen. Der besagte Aufsatz von Herrn Prof. Sirocko befasst sich mit der Historie des Senkungsgeschehens und verhält sich nicht zu einer Neubebauung. In der Broschüre „VerSALZen, verSENKT, fast beSTADTet“ des Deutschen Salzmuseums wird auf Seite 30 ein Gutachten von Herrn Bicher aus den 1930er Jahren zu den Ursachen der Senkungserscheinungen zusammengefasst. Danach bestreitet Herr Bicher vielmehr einen Zusammenhang zwischen der Auslaugung des Salzstocks durch die Saline und den Bodensenkungen und Erdfällen. Die Senkungsschäden seien ausschließlich auf die geologischen Bodenverhältnisse zurückzuführen. Bei den Senkungen handele es sich um Naturvorgänge von einer Größenordnung, gegenüber der der künstliche Eingriff bei der industriellen Salzgewinnung nicht ins Gewicht falle.

Bekannt ist der Bauverwaltung außerdem die sogenannte „Karte Schmiedeck“ aus den 1970er Jahren. Sie basiert auf den bis dahin gesammelten geologischen Erkenntnissen. Der von der Stadt beauftragte Geologe Herr Trapp stellte die Karte in seiner Präsentation im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung am 29.09.2025 vor. Er glich dabei die Lage des Baugrundstücks mit dem damals von Herrn Prof. Schmiedeck als „Zone 1 (ungeeignet für Bebauung)“ festgelegten Bereich ab. Wie dem untenstehenden Auszug aus der Karte zu entnehmen ist, befindet sich das Baugrundstück ganz überwiegend außerhalb des für eine Bebauung als „ungeeignet“ eingestuften Bereichs.

- Herr Prof. Sirocko und Herr Trapp sind sich im Übrigen darin einig, dass die Senkungser-scheinungen nicht vorhersehbar sind. In seiner oben bereits angesprochenen Abhandlung „Lüneburg und das Salz“ führt Herr Prof. Sirocko aus: „Im 21. Jahrhundert sollte es an der Zeit sein, die „Senkungskobolde“ zu begraben, und sich einer naturwissenschaftlichen Erforschung des Themenfeldes Salzaufstieg, Anhydritquellung, Pressung, Druckschattenbildung, Schichtung des Salzes, Niederschlag, Grundwasser, Salzlösung, Solentnahme, Senkung zu zuwenden.“ Diese Ausführungen lassen sich nur so verstehen, dass er diese geologischen Faktoren als Ursache für die Senkungserscheinungen ansieht. Und gerade nicht Bauvorhaben auf der Erdoberfläche.

Vor den geschilderten Hintergründen wäre ein Widerruf der Baugenehmigung nicht rechtssicher möglich. Nach § 49 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG darf ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, nur widerrufen werden, um schwere Nachteile für das Gemeinwohl zu verhüten oder zu beseitigen. Erforderlich für die Anwendung dieser Vorschrift ist das Vorliegen einer außergewöhnlichen Situation im Sinne einer Katastrophensituation oder ver-gleichbarer außergewöhnlicher Umstände. Drohende Beeinträchtigungen des Eigentums Einzelner werden von der Rechtsprechung nicht als „schwere Nachteile für das Gemeinwohl“ anerkannt. Einen nachgewiesenen Ursachenzusammenhang zwischen den geologischen Prozessen im Untergrund und Baumaßnahmen an der Erdoberfläche gibt es nicht. Erschwerend kommt hinzu, dass § 49 Abs. 1 VwVfG einen Widerruf ausschließt, wenn ein Verwaltungsakt gleichen Inhalts erneut erlassen werden müsste. Nach rechtlicher Prüfung sieht die Bauverwaltung einen Rechtsanspruch auf die Baugenehmigung. Dies wird durch oben angesprochene Entscheidung des Lüneburger Verwaltungsgerichts bestärkt.

2. Schreiben an die Eigentümer und Anwohnenden des Schanzenweges:

"Sehr geehrte Eigentümer // Sehr geehrte Anwohnerinnen und Anwohner des Schanzenweges,

das Bauvorhaben der Immowerk GmbH in Ihrer Straße bewegt viele von Ihnen und führt zu Verunsicherung und Sorgen. Gerade angesichts der besonderen Lage im Senkungsgebiet kann ich diese Bedenken sehr gut nachvollziehen. Als Ihre Oberbürgermeisterin ist es mir wichtig, Ihnen nicht nur die Sicht der Verwaltung darzulegen, sondern auch zu zeigen, dass wir Ihre Anliegen ernst nehmen und Sie transparent über den aktuellen Stand informieren.

Dabei gilt: Alle Bauvorhaben in der Hansestadt Lüneburg werden stets im gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren nach dem Baugesetzbuch und der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) geprüft. Dieses Verfahren schützt sowohl die Rechte der Anwohnenden als auch die der Bauvorhabensträger. Es sorgt dafür, dass Entscheidungen nachvollziehbar und rechtssicher getroffen werden.
Im Folgenden möchte ich Ihnen die häufigsten Fragen beantworten, die in den vergangenen Wochen und Monaten bei uns eingegangen sind:

Warum stoppt die Hansestadt das Projekt nicht?
Die Verwaltung hat nach Recht und Gesetz zu prüfen und zu entscheiden. Deshalb musste sie die Baugenehmigung nach § 70 NBauO erteilen. Der Investor hatte einen Rechtsanspruch darauf. Wichtig für Sie: Die Genehmigung bedeutet noch keine Baufreigabe! Vor Beginn der Bauarbeiten muss die Bauherrin nachweisen, dass die Standsicherheit der umliegenden Gebäude gewährleistet ist. Deshalb fordert die erteilte Genehmigung ein, dass diese Standsicherheit zunächst nachgewiesen wird. Das hat der Investor nun in einem geotechnischen Bericht gemäß der höchsten Kategorie bei komplexen und risikoreichen Bauvorhaben darzulegen (GK3). Dieser Bericht bildet die Grundlage für die statischen Berechnungen, die wiederum von einem unabhängigen Prüfingenieur kontrolliert werden.
Sollte es Zweifel an der Sicherheit geben, wird die Bauherrin keine Baufreigabe erhalten. Das ist ein rechtsstaatlich gesicherter Prozess, auf den Sie sich verlassen können.

Warum darf überhaupt im Senkungsgebiet gebaut werden?
Rechtsgrundlage für die Erteilung der Baugenehmigung ist § 70 Abs. 1 NBauO. Für das Vorhaben im Schanzenweg waren die Voraussetzungen des öffentlichen Baurechts erfüllt. Die Bauordnung verpflichtet die Verwaltung, eine Genehmigung zu erteilen, wenn die Voraussetzungen des öffentlichen Baurechts erfüllt sind. Ein Ermessen besteht hier nicht. Auch ein Bebauungsplan hätte die geologischen Herausforderungen nicht gelöst, sondern lediglich dokumentiert und damit für Sie als Betroffene nichts verändert.
So sind bereits in den vergangenen 20 Jahren mehr als ein Dutzend Bauvorhaben im Senkungsgebiet umgesetzt worden, wie auch der Neubau des Wohnparks „An der alten Saline“, des Familienzentrums Plus, der Um- und Anbau der Kita Stadtmitte oder der Neubau der Kita Beim Benedikt, um nur wenige Beispiele zu nennen. Die Liste ist durchaus länger. Alle diese Vorhaben wurden nach den geltenden gesetzlichen Grundlagen genehmigt.

Wird der Schanzenweg künftig im Verkehr ersticken?
Auch diese Sorge ist nachvollziehbar. Deshalb werden wir die verkehrlichen Auswirkungen des Bauvorhabens von einem unabhängigen Gutachter untersuchen lassen. Die Ergebnisse werden wir veröffentlichen und bei der weiteren Entwicklung des Quartiers einbeziehen. Sollten sich weitere negative Auswirkungen ergeben, werden wir gemeinsam geeignete Lösungen finden und auch die Situation an der REWE-Kreuzung erneut prüfen.

Wann gibt es eine Anwohnenden-Versammlung?
Sobald die Bauherrin alle geforderten Gutachten beigebracht hat und diese von uns geprüft worden sind, lade ich Sie zu einer Versammlung ein. Dort werden wir den aktuellen Stand vorstellen, und die Gutachter werden Ihre Fragen direkt beantworten.

Abschließend möchte ich betonen: Wir nehmen Ihre Sorgen sehr ernst und die Gutachten werden vor diesem Hintergrund genau geprüft! Auch auf die Einrichtung weiterer Messstellen zur Kontrolle der Senkungserscheinungen möchte ich nochmals hinweisen. Hierzu wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits im November kontaktiert.
Wir stehen noch am Anfang eines Verfahrens. Im kommenden Jahr freue ich mich auf einen persönlichen Austausch mit Ihnen bei der Bürgerversammlung.

Bis dahin wünsche ich Ihnen zunächst eine besinnliche Weihnachtszeit und alles Gute für 2026!

Mit freundlichen Grüßen

Claudia Kalisch
Oberbürgermeisterin"