• Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    at 23 Mar 2019 02:27

    Pet 4-19-07-4011-003724 Mietrecht

    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 14.03.2019 abschließend beraten und
    beschlossen:

    Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
    konnte.

    Begründung

    Mit der Petition wird für Mieter das Recht gefordert, alle zwei Monate eine neu
    Mietschuldenfreiheitsbestätigung gegen eine maximale Aufwandsentschädigung in
    Höhe von drei Euro zu erhalten.

    Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass sich die Wohnungssuche für
    Mieter zunehmend schwierig gestalte. Bereits zum Besichtigungstermin seien alle
    Unterlagen inklusive einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung mitzubringen. Der Mieter
    sei hierbei auf den guten Willen des bisherigen Vermieters angewiesen und in einer
    Zwangslage. Nach aktueller Rechtslage bestehe für den Vermieter keine explizite
    Verpflichtung. Der Bundesgerichtshof habe die Rechtslage bestätigt.

    Angesichts der geringen Eigentumsquote in Deutschland sei es wünschenswert, die
    Rechte der Mieter zu stärken. Zurzeit bestehe für die Gesellschaft ein schädliches
    Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter, welches zur Marginalisierung
    bestimmter Gruppen führe. Eine Pflicht zur Ausstellung der Bescheinigung würde den
    Mieter in eine bessere Lage bei der Suche nach einer alternativen Wohnung bringen.

    Dabei verlangten aktuell viele Vermieter eine Gebühr in Höhe von bis zu 50 Euro für
    die Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbestätigung. Hierbei liege ein auffälliges
    Missverhältnis zur Leistung.

    Zusammenfassend werde daher gefordert, dass

    1. Vermieter zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung auf Anfrage des
    Mieters verpflichtet sind, sofern offene Mietbeträge beglichen sind;
    2. Mieter berechtigt sind, die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung zu
    verlangen, soweit die letzte Ausstellung eben jener nicht länger als zwei Monate
    zurück liegt;

    3. der Vermieter für diese Leistung eine angemessene Aufwandsentschädigung von
    maximal drei Euro verlangen kann.

    Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
    Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Sie wurde von 37 Mitzeichnern online
    unterstützt und es gingen 15 Diskussionsbeiträge ein.

    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
    zu der Eingabe darzulegen. Als Ergebnis der parlamentarischen Prüfung wird unter
    Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte festgestellt, dass
    es nach geltender Rechtslage den Mietern ohne weiteres möglich ist, einem
    potentiellen Vermieter Nachweis über die dem vorherigen Vermieter geschuldete und
    gezahlte Miete zu erbringen. Hierzu kann der Mieter Vertragsunterlagen sowie
    Zahlungsbelege und Quittungen vorlegen; das Gesetz sieht in § 368 Bürgerliches
    Gesetzbuch (BGB) zudem ausdrücklich einen Anspruch auf Erstellung eines
    schriftlichen Empfangsbekenntnisses (Quittung) vor. Nach der Rechtsprechung des
    Bundesgerichtshofs (Urteil vom 30. September 2009, VIII ZR 238/08, zitiert nach juris)
    kann jedoch ein Anspruch auf Ausstellung einer sogenannten
    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach geltendem Recht nicht angenommen
    werden, wenn er nicht vertraglich vereinbart ist.

    Nach wie vor ist zu beobachten, dass einige Vermieter vor Abschluss eines
    Wohnraummietvertrages eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen bzw.
    eine solche Bescheinigung zumindest positiv bewerten. Zahlen zur Anzahl der
    Vermieter, die in dieser Weise vorgehen und dazu, ob diese Vermieter die Vermietung
    an Mieter ohne eine solche Bescheinigung durchweg verweigern, sind nach Auskunft
    der Bundesregierung dieser nicht bekannt. Dies gilt auch für die Anzahl der Mieter, die
    von sich aus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von ihrem Vermieter erbitten
    und diese einem potentiellen Vermieter aus eigener Initiative vorlegen. Es ist jedoch
    nicht davon auszugehen, dass Mieter nur mit einer solchen Bescheinigung auf dem
    Mietwohnungsmarkt eine Wohnung bekommen können. Zudem können Vermieter und
    Mieter eine Pflicht zur Ausstellung von Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen
    vertraglich vereinbaren.
    Danach erscheint es auch nicht sachgerecht, den Vermieter zur Erteilung einer
    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu verpflichten.

    Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ihrem Aussagegehalt nach nicht nur eine
    pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und Nebenkostenzahlungen.
    Sie enthält vielmehr auch die Erklärung des Vermieters, dass der Mieter abgesehen
    von ausdrücklich vorbehaltenen Forderungen von Mietschulden frei ist und dem
    Vermieter nichts mehr schuldet (BGH, aaO, Rn 17). Bei Erteilung einer
    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung droht für den Vermieter daher immer die Gefahr
    eines beweisrechtlich nachteiligen „Zeugnisses gegen sich“ (BGH, aaO, Rn 17). Je
    nach den Umständen des Einzelfalls kann damit sogar die Erteilung eines negativen
    Schuldanerkenntnisses etwa in Bezug auf die Anerkennung mangelbedingter
    Minderungen verbunden sein (vgl. LG Berlin, Urteil v. 11. Juni 2015, 18 S 65/14, Das
    Grundeigentum 2015, 1401 (1403)). Denn Wesensgehalt einer
    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist gerade die Aussage, dass der Mieter bisher
    alle geschuldeten Leistungen erbracht hat und dem Vermieter keine weiteren
    Ansprüche zustehen.

    Der Vermieter wird aber regelmäßig nicht in der Lage sein, kurzfristig zu überprüfen,
    ob ihm weitere Ansprüche gegen den Mieter zustehen. Insbesondere gilt dies für ihm
    ggf. noch gar nicht bekannte Ansprüche (etwa wegen Beschädigungen der
    Mietsache). Selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses wird dem Vermieter eine
    angemessene Frist zugebilligt, innerhalb derer er sich über den Bestand etwaiger
    Forderungen vergewissern und entscheiden muss, ob und in welcher Weise er die
    Kaution zur Abdeckung etwaiger noch bestehender Ansprüche verwenden will (BGH,
    aaO, Rn 19 mwN). Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird der Mieter
    regelmäßig zeitnah benötigen. Eine – notwendigerweise kurzfristig zu erfüllende
    – Prüfungspflicht erscheint dabei nicht angemessen.

    Auch wenn man durch Gesetz die Wirkungen einer
    Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Ansprüche beschränken würde, die dem
    Vermieter bekannt sind oder bekannt sein müssen, erscheint ein gesetzlicher
    Anspruch im Ergebnis nicht zielführend. Denn in den meisten Fällen, in denen der
    Vermieter sich weigert, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, geht es
    gerade um die Berechtigung zurückbehaltener bzw. nicht gezahlter oder nur unter
    Vorbehalt gezahlter Mieten. In diesen Fällen streiten Vermieter und Mieter z. B. über
    das Vorliegen eines zur Minderung berechtigenden erheblichen Mangels, über die
    Wirksamkeit einer Aufrechnung oder über die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach §
    559 BGB. Etwaige Vorbehalte in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung würden
    diese für den Mieter regelmäßig wertlos machen. Würde der Mieter auf Ausstellung
    einer vorbehaltslosen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung klagen, müsste zunächst
    geprüft werden, ob der Mieter von der Mietzahlung befreit war, z. B. weil ein zur
    Minderung berechtigender Mangel vorlag. Eine solche Prüfung kann einige Zeit in
    Anspruch nehmen und hilft dem Mieter bei seinem regelmäßig kurzfristigen Interesse
    an einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht weiter.

    Aber auch dann, wenn im Ergebnis keine offenen Ansprüche mehr bestehen, kann die
    infolge der Wirkungen der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung notwendige vorherige
    Aufarbeitung des gesamten Mietverhältnisses unter Prüfung aller etwaigen offenen
    Zahlungen, Zahlungseingänge, Verrechnungen und Aufrechnungen,
    Betriebskostenabrechnungen etc. für den Vermieter sehr arbeitsaufwendig und
    schwierig sein. Nach Ansicht des Ausschusses ist kein nachvollziehbarer Grund
    ersichtlich, warum der Vermieter ohne vertragliche Vereinbarung verpflichtet sein soll,
    im Interesse des Mieters das Mietverhältnis in dieser Weise kurzfristig aufzuarbeiten
    und eine entsprechende rechtliche Erklärung abzugeben.

    Dabei steht der Forderung nach einer Begrenzung einer Aufwandsentschädigung auf
    3 € bereits entgegen, dass dies je nach den Umständen des Einzelfalls dem
    erforderlichen Aufwand des Vermieters nicht gerecht würde. Wie oben dargelegt, kann
    die Prüfung, ob keine offenen Ansprüche mehr bestehen, für den Vermieter durchaus
    aufwendig sein. Bereits aus diesem Grund ist eine pauschalierende Beschränkung
    einer Aufwandspauschale abzulehnen.

    Sollte im Einzelfall ein in Anbetracht des Aufwands massiv überhöhtes Entgelt für die
    Ausstellung einer Mietschuldenbescheinigung vereinbart worden sein, kann eine
    solche Vereinbarung wegen Wuchers nach § 138 Absatz 2 BGB unwirksam sein.

    Der Ausschuss hält die Rechtslage vor dem dargestellten Hintergrund für sachgerecht
    und vermag die Eingabe daher nicht zu unterstützen. Demzufolge empfiehlt der
    Ausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen der Petition
    nicht entsprochen werden konnte.

    Begründung (PDF)

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