13.03.2026, 15:24

Titel, Beschreibung und Begründung der Petition wurden redaktionell überarbeitet und präzisiert. Der Titel wurde angepasst, um den Bezug zum Bauprojekt Bergstraße 38 und zur Gestaltungssatzung deutlicher hervorzuheben. In der Beschreibung wurden die rechtlichen Grundlagen der Gestaltungssatzung (Art. 81 BayBO) sowie mögliche Befreiungen nach § 31 BauGB verständlicher dargestellt und die baulichen Abweichungen anhand der Bauunterlagen präziser beschrieben. Zudem wurde die persönliche Betroffenheit sowie die Bedeutung der Gestaltungssatzung für den Schutz des historischen Retzbacher Altorts ausführlicher erläutert. Die Begründung wurde strukturiert und um weitere Aspekte zur Anwendung der Gestaltungssatzung, zur baulichen Verdichtung sowie zu Beispielen aus der unmittelbaren Nachbarschaft ergänzt. Das Anliegen und Ziel der Petition bleiben unverändert.


Neuer Titel: Für den Erhalt des Retzbacher AltortsAltort schützen – Bauprojekt Bergstraße 38 transparentnach und rechtssicherGestaltungssatzung prüfen

Neuer Petitionstext:

Im Retzbacher Altort sollist derzeit ein Bauvorhaben entstehen,geplant, das nur durch mehrere Befreiungen sowie erhebliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung möglich wurde.Ichwurde fordereund damit grundlegende Fragen zum Schutz des historischen Ortsbildes aufwirft.Nach den vorliegenden Unterlagen wurden diese Abweichungen im Genehmigungsverfahren jedoch weder ausdrücklich als Abweichungen festgestellt noch als Befreiungen mit entsprechender Begründung behandelt.Mit dieser Petition fordern wir den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig und konsequent anzuwenden.Dieanzuwenden. Bedeutung der GestaltungssatzungDie Gestaltungssatzung Retzbach wurde vom Markt Zellingen als örtliches Bauordnungsrecht beschlossen.nach SieArt. 81 BayBO beschlossen und ist damit verbindliches Ortsrecht.Sie soll das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden vermeiden.Gerade im Altortbereich sollen Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die gewachsene Bebauung einfügen und die bestehenden Wohn- und Lichtverhältnisse der Nachbargrundstücke respektieren.Mehrererespektieren.Die Satzung verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Altorts einfügen“. Abweichungen vom Maßstab der AltortbebauungNach den vorliegenden Bauplänen weicht der geplante Neubau jedoch erheblich von diesen Vorgaben ab, insbesondere durch:• ca. 2,2 m größere Gebäudehöhe• ca. 2 m größere Gebäudetiefe• ca. 7 m größere Gebäudelänge• sowie ein insgesamt deutlich größeres Bauvolumen (Baumasse)Damit stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch – wie es die Gestaltungssatzung vorsieht –„in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Retzbacher Altorts einfügt“.Da es sich bei der Gestaltungssatzung um kommunales Ortsrecht handelt, kommt dem Gemeinderat des Marktes Zellingen eine zentrale Verantwortung für ihre Anwendung zu.Nach § 31 BauGB können Befreiungen von solchen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erfolgen.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob der Gemeinderat in allen Punkten ordnungsgemäß beteiligt wurde und ob sämtliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung wurdenim bereitsGenehmigungsverfahren erteilt.Weiterevollständig möglicheerkannt Abweichungenund werdengeprüft inwurden. Persönliche dieser Petition zur Prüfung gestellt.IchBetroffenheitIch wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin unmittelbar betroffen:Einbetroffen.Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau weitgehend verschattet. Zwischen Fenster und Neubau bliebe lediglich ein Abstand von etwa einem Meter.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz und darf durch spätere Grenzbebauung nicht faktisch aufgehoben werden.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken.Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern.Dieverhindern. Bedeutung für den AltortDie Entscheidung über dieses Bauvorhaben betrifft daher nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern den zukünftigen Umgang mit der Gestaltungssatzung im gesamten Retzbacher Altort.Damit stellt sich auch die grundsätzliche Frage, wie konsequent der Schutz des historischen Ortsbildes künftig angewendet wird.Der vorliegende Fall hat daher auch Bedeutung über Retzbach hinaus, da ähnliche Fragen zur Anwendung von Gestaltungssatzungen auch in anderen Gemeinden auftreten können.

Der Gemeinderat hat die Verantwortung sicherzustellen, dass kommunales Ortsrecht für alle Bauvorhaben im Altort gleichermaßen angewendet wird.

Der Schutz des Retzbacher Altorts beginnt mit der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung.

Mit Ihrer Unterschrift unterstützen Sie eine transparente Prüfung dieses Bauvorhabens und den Schutz des historischen Retzbacher Altorts.

1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die EinhaltungAnwendung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen.In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude jedochteilweise ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich ca.etwa 2,2 m niedriger sind. Dadurchsind.Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben stärker in die vorhandene Bebauung einfügt, als es tatsächlich der Fall wäre.Für die Beurteilung der Einfügung in die bestehende Bebauung sind korrekte Höhenangaben eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.2.Entscheidungsgrundlage.

2. BedeutungAnwendung der Gestaltungssatzung im AltortDieGestaltungssatzungDie Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht nach Art. 81 BayBO.Sie verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und sollBaumasse in die gewachsene Bau-Bebauung des Altorts einfügen“.Nach den vorliegenden Bauplänen weist der geplante Neubau jedoch eine deutlich größere Gebäudehöhe, Gebäudetiefe und HofstrukturGebäudelänge desauf historischenals Ortskernsdie schützen.Gerade im Altortbereich soll sich neuebestehende Bebauung in Höhe,der Bauweiseunmittelbaren undUmgebung.Damit Abstandstellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch im Sinne der Gestaltungssatzung in die bestehendegewachsene Struktur einfügen.Indes einemAltorts Aktenvermerk hielt der Ortsplaner fest: „Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“ Eine solche Einwilligung lag hier nicht vor.3.einfügt.

3. Befreiungen und mögliche weitere AbweichungenBefreiungen von Satzungen sind rechtlich als Ausnahmefälle vorgesehen.Imvorgesehen und dürfen nach § 31 BauGB die Grundzüge der Planung nicht berühren.Im Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen.Diese Befreiungen wurden im Rahmen der Baugenehmigung durch das Landratsamt Main-Spessart als Bauaufsichtsbehörde erteilt.Nacherteilt.Da §es 31sich BauGB können Befreiungen von örtlichen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mitbei der Gemeinde erfolgen.Da die Gestaltungssatzung Retzbachum kommunales Ortsrecht des Marktes Zellingen ist,handelt, kommt dem Gemeinderat bei derBefreiungen Anwendungvon dieser Satzung eine besonderezentrale VerantwortungEntscheidungsrolle zu.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Gemeinderat in dieseallen EntscheidungenPunkten einbezogenordnungsgemäß beteiligt wurde und ob dassämtliche nachAbweichungen § 31 BauGB erforderliche Einvernehmenvon der GemeindeGestaltungssatzung vorlag.Darüberim hinausGenehmigungsverfahren stelltvollständig sich die Frage, ob weitere wesentliche Abweichungen – etwa bei Gebäudehöhe, Baukörper oder Abstandsflächen – ebenfalls als Befreiung hätten behandelterkannt und begründetgeprüft werden müssen.Das geplante Gebäude weist laut Bauplänen eine Wandhöhe von etwa 11,7 m auf und wäre damit deutlich höher als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. mein Wohnhaus mit etwa 9,5 m Höhe). Zudem reicht der Baukörper etwa 2 m tiefer in das Grundstück hinein als die bisherige Bebauung.4.wurden.

4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der betreffenden Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage (Schuppenmit bzw.geringer Lagergebäude).Bauhöhe Nebenanlagenund offener Bauweise, kein Wohngebäude.Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie in der Regel geringere Höhe unddeutlich geringere Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben.haben.Im Dervorliegenden ErsatzFall würde jedoch ein bestehendes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten ersetzt.Dadurch entsteht ein deutlich größeresgrößerer WohngebäudeBaukörper würdemit dahererheblich größerer Baumasse und eine völliggrundlegend neueandere städtebauliche Situation schaffen.5.im Städtebaulichehistorischen EinfügungDasOrtskern.

5. Beispiel zur Wirkung der GestaltungssatzungDie praktische Bedeutung der Gestaltungssatzung lässt sich an einem einfachen Beispiel aus der unmittelbaren Nachbarschaft verdeutlichen.Beim Monsignore-Postler-Haus (Bergstraße 42) wurde nach dem Abriss eines früheren Gebäudes ein Neubau errichtet, der sich in Höhe und Bauvolumen in die bestehende Bebauung einfügt.An der Grundstücksgrenze befinden sich dort zwei Garagen, also Nebenanlagen im Sinne der Gestaltungssatzung.Würde man diese durch ein Wohnhaus als Grenzbebauung ersetzen, würden die seitlichen Raumfenster des Gebäudes vollständig zugemauert.Genau solche Konflikte zwischen Neubauten und bestehenden Gebäuden soll die Gestaltungssatzung verhindern.

6. Verdichtung und deren KonsequenzenDas geplante Gebäude mit mehrerenvier Wohneinheiten ersetztführt einezu einer deutlich kleinerestärkeren Bebauung.Nutzung Dadurchdes stelltGrundstücks als die bisherige Bebauung.Für vier Wohnungen wären nach üblicher Stellplatzberechnung in der Regel etwa sechs Stellplätze erforderlich, im Bauvorhaben sind jedoch nur vier Stellplätze vorgesehen.In unmittelbarer Nähe befinden sich diemehrere Frage,Einrichtungen obmit sichBesucheraufkommen, darunter das BauvorhabenMonsignore-Postler-Haus, nochdas indenkmalgeschützte MaßstabPfarrhaus St. Laurentius sowie Treffpunkte der Kolpingsfamilie Retzbach.Zudem liegt der Bereich nahe der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal, die regelmäßig von Besuchern und BaukörperPilgern inaufgesucht diewird.Eine gewachsenezusätzliche Bebauungbauliche Verdichtung kann daher zu weiteren Belastungen der örtlichen Infrastruktur und des öffentlichen Straßenraums im historischen OrtskernsOrtskern einfügt, wie es die Gestaltungssatzung vorsieht.6.führen.

7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind für viele Gemeinden in Bayern ein zentraleswichtiges Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder.Nach § 31 BauGB dürfen Befreiungen die Grundzüge der Planung nicht berühren. Gerade im historischen Ortskern stellt sich daher die Frage, ob die Ziele der Gestaltungssatzung weiterhin gewahrt bleiben.DerOrtsbilder.Der vorliegende Fall berührt daher nicht nur ein einzelnes Bauvorhaben, sondern auch eine grundsätzliche Frage des Umgangs mit der Gestaltungssatzung im historischen Ortskern.7. Altortförderung und OrtsbildschutzDer Markt Zellingen unterstützt Maßnahmen im historischen Ortskern durch ein kommunales Förderprogramm zur Erhaltung des Altorts.Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben im historischen Ortskern sollten grundsätzlich im Einklang mit dieser Satzung stehen.ForderungenWir fordern daher für das Bauvorhaben Bergstraße 38 in Retzbach:Ortskern.

Ziel der PetitionDiese Petition richtet sich nicht gegen einzelne Bauherren. Ihr Ziel ist ein transparentes und nachvollziehbares Bauverfahren, das den Schutz des historischen Ortsbildes, die Gestaltungssatzung des Marktes Zellingen sowie die berechtigten Interessen der Nachbarschaft berücksichtigt. Der Gemeinderat hat dabei die Möglichkeit,Verantwortung diesicherzustellen, Bedeutungdass derkommunales GestaltungssatzungOrtsrecht für denalle RetzbacherBauvorhaben im Altort nochgleichermaßen einmalangewendet klar zu bestätigen.wird.

12.03.2026, 16:56

Beschreibung und Begründung wurden redaktionell überarbeitet und präzisiert. Dabei wurden einzelne Formulierungen klarer gefasst, rechtliche Hinweise zur Anwendung der Gestaltungssatzung (§ 31 BauGB) und zum Bestandsschutz ergänzt sowie die Darstellung der Argumente übersichtlicher strukturiert. Das Anliegen der Petition bleibt unverändert.


Neuer Petitionstext:

IchIm Retzbacher Altort soll ein Bauvorhaben entstehen, das nur durch mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung möglich wurde.Ich fordere den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig und konsequent anzuwenden.Die Gestaltungssatzung Retzbach wurde vom Markt Zellingen beschlossen,als umörtliches Bauordnungsrecht beschlossen. Sie soll das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts zu schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden zu vermeiden. Geradevermeiden.Gerade im Altortbereich sollen Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die gewachsene Bebauung einfügen und die bestehenden Wohn- und Lichtverhältnisse der Nachbargrundstücke respektieren.Ichrespektieren.Mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung wurden bereits erteilt.Weitere mögliche Abweichungen werden in dieser Petition zur Prüfung gestellt.

Ich wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin persönlichunmittelbar betroffen:Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau weitgehend verschattet. Zwischen diesem Fenster und dem geplanten GebäudeNeubau bliebe lediglich ein Abstand von etwa eineinem Meter breiter Zwischenraum.AlsMeter.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz.Bestandsschutz Eineund darf durch spätere Grenzbebauung darf daher nicht dazu führen, dass eine zuvor zulässige Wohnraumbelichtung faktisch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wird.Derwerden.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken. Genaueinschränken.Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern.

Die Entscheidung über dieses Bauvorhaben betrifft daher nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern den zukünftigen Umgang mit der Gestaltungssatzung im gesamten Retzbacher Altort.Damit stellt sich auch die grundsätzliche Frage, wie konsequent der Schutz des historischen Ortsbildes künftig angewendet wird.

1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Einhaltung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen. Invorliegen.In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude jedoch ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich etwaca. 2,2 m niedriger sind. Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben stärker in die vorhandene Bebauung einfügt, als es tatsächlich der Fall wäre.2.wäre.Für die Beurteilung der Einfügung in die bestehende Bebauung sind korrekte Höhenangaben eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.2. Bedeutung der Gestaltungssatzung im AltortDie Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht und soll die gewachsene Bau- und Hofstruktur des historischen Ortskerns schützen. Geradeschützen.Gerade im Altortbereich soll sich neue Bebauung in Höhe, Bauweise und Abstand in die bestehende Struktur einfügen. Ineinfügen.In einem Aktenvermerk hielt der Ortsplaner fest:„Abstandsflächenfest: „Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“Einewerden.“ Eine solche Einwilligung lag hier nicht vor.3. Befreiungen und weitere AbweichungenImAbweichungenBefreiungen von Satzungen sind rechtlich als Ausnahmefälle vorgesehen.Im Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen.Garagen.Diese DarüberBefreiungen wurden im Rahmen der Baugenehmigung durch das Landratsamt Main-Spessart als Bauaufsichtsbehörde erteilt.Nach § 31 BauGB können Befreiungen von örtlichen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erfolgen.Da die Gestaltungssatzung Retzbach Ortsrecht des Marktes Zellingen ist, kommt dem Gemeinderat bei der Anwendung dieser Satzung eine besondere Verantwortung zu.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Gemeinderat in diese Entscheidungen einbezogen wurde und ob das nach § 31 BauGB erforderliche Einvernehmen der Gemeinde vorlag.Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob weitere wesentliche Abweichungen – etwa bei Gebäudehöhe, Baukörper oder Abstandsflächen – ebenfalls als Befreiung hätten behandelt und begründet werden müssen.Das geplante Gebäude weist laut Bauplänen eine Wandhöhe von etwa 11,7 m auf und wäre damit deutlich höher als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. mein Wohnhaus mit etwa 9,5 m Höhe). Zudem reicht der Baukörper etwa 2 m tiefer in das Grundstück hinein als die bisherige Bebauung.4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage (Schuppen/Lagergebäude).(Schuppen bzw. Lagergebäude). Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie meistin der Regel geringere Höhe und geringere Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben. Der Ersatz durch ein deutlich größeres Wohngebäude würde daher eine völlig neue städtebauliche Situation schaffen.5. Städtebauliche VerdichtungDasEinfügungDas geplante Gebäude mit mehreren Wohneinheiten ersetzt eine deutlich kleinere Bebauung. Dadurch verändert sich die bauliche Struktur im historischen Ortskern spürbar. Es stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch in Maßstab und Baukörper in die gewachsene Bebauung des historischen Ortskerns einfügt, wie es die Gestaltungssatzung vorsieht.6. Stellplätze und VerkehrssituationFür vier Wohnungen wären nach üblicher Berechnung etwa sechs Stellplätze erforderlich. Im Bauvorhaben sind jedoch nur vier vorgesehen. In der Bergstraße ist die Parksituation bereits angespannt, unter anderem durch Besucher des Monsignore-Postler-Hauses und der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal.7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind für viele Gemeinden in Bayern ein zentrales Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder.Ortsbilder.Nach Werden§ sie31 durchBauGB zahlreichedürfen Befreiungen relativiert,die verlierenGrundzüge sieder ihrePlanung praktischenicht Wirkung.berühren. DerGerade im historischen Ortskern stellt sich daher die Frage, ob die Ziele der Gestaltungssatzung weiterhin gewahrt bleiben.Der vorliegende Fall wirftberührt daher nicht nur ein einzelnes Bauvorhaben, sondern auch dieeine grundsätzliche Frage auf,des welcheUmgangs Bedeutungmit kommunaleder GestaltungssatzungenGestaltungssatzung tatsächlichim fürhistorischen den Schutz historischer Ortskerne haben.8.Ortskern.7. Altortförderung und OrtsbildschutzDer Markt Zellingen unterstützt Maßnahmen im historischen Ortskern durch ein kommunales Förderprogramm zur Erhaltung des Altorts. Ziel dieses Programms ist es, die gewachsene Bau- und Ortsstruktur zu erhalten und ortstypische Gebäude zu fördern.GeradeAltorts.Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich eine besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben im historischen Ortskern sollten grundsätzlich im Einklang mit dieser Satzung stehen und nicht erst durch umfangreiche Abweichungen möglich werden.ForderungenWirstehen.ForderungenWir fordern daher für das Bauvorhaben Bergstraße 38 in Retzbach:

• eine erneute Überprüfung des Bauverfahrens,Bauverfahrens
• eine transparente Prüfung der Entscheidungsgrundlagen des Gemeinderats,Gemeinderats
• die konsequente Anwendung der Gestaltungssatzung Retzbach,Retzbach
• vollständige und maßstäbliche Bauunterlagen bei Bauentscheidungen.Bauentscheidungen

Ziel der PetitionDiese Petition richtet sich nicht gegen einzelne Bauherren.IhrBauherren. Ihr Ziel ist ein transparentes und nachvollziehbares Bauverfahren, das den Schutz des historischen Ortsbildes, die Gestaltungssatzung des Marktes Zellingen sowie die berechtigten Interessen der Nachbarschaft berücksichtigt. Der Gemeinderat hat dabei die Möglichkeit, die Bedeutung der Gestaltungssatzung für den Retzbacher Altort noch einmal klar zu bestätigen.

11.03.2026, 13:41

Die Begründung der Petition wurde ergänzt, um auf das kommunale Förderprogramm zur Erhaltung des Retzbacher Altorts hinzuweisen. Damit wird die Bedeutung des Ortsbildschutzes und der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im historischen Ortskern des Marktes Zellingen deutlicher dargestellt.


Neue Begründung:

1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Einhaltung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen. In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude jedoch ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich etwa 2,2 m niedriger sind. Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben stärker in die vorhandene Bebauung einfügt, als es tatsächlich der Fall wäre.2. Bedeutung der Gestaltungssatzung im AltortDie Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht und soll die gewachsene Bau- und Hofstruktur des historischen Ortskerns schützen. Gerade im Altortbereich soll sich neue Bebauung in Höhe, Bauweise und Abstand in die bestehende Struktur einfügen. In einem Aktenvermerk hielt der Ortsplaner fest:„Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“Eine solche Einwilligung lag hier nicht vor.3. Befreiungen und weitere AbweichungenIm Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob weitere wesentliche Abweichungen – etwa bei Gebäudehöhe, Baukörper oder Abstandsflächen – ebenfalls als Befreiung hätten behandelt und begründet werden müssen.Das geplante Gebäude weist laut Bauplänen eine Wandhöhe von etwa 11,7 m auf und wäre damit deutlich höher als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. mein Wohnhaus mit etwa 9,5 m Höhe). Zudem reicht der Baukörper etwa 2 m tiefer in das Grundstück hinein als die bisherige Bebauung.4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage (Schuppen/Lagergebäude). Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie meist geringere Höhe und Auswirkungen haben. Der Ersatz durch ein deutlich größeres Wohngebäude würde eine völlig neue städtebauliche Situation schaffen.5. Städtebauliche VerdichtungDas geplante Gebäude mit mehreren Wohneinheiten ersetzt eine deutlich kleinere Bebauung. Dadurch verändert sich die bauliche Struktur im historischen Ortskern spürbar. Es stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch in Maßstab und Baukörper in die gewachsene Bebauung einfügt, wie es die Gestaltungssatzung vorsieht.6. Stellplätze und VerkehrssituationFür vier Wohnungen wären nach üblicher Berechnung etwa sechs Stellplätze erforderlich. Im Bauvorhaben sind jedoch nur vier vorgesehen. In der Bergstraße ist die Parksituation bereits angespannt, unter anderem durch Besucher des Monsignore-Postler-Hauses und der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal.7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind für viele Gemeinden in Bayern ein zentrales Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder. Werden sie durch zahlreiche Befreiungen relativiert, verlieren sie ihre praktische Wirkung. Der vorliegende Fall wirft daher auch die grundsätzliche Frage auf, welche Bedeutung kommunale Gestaltungssatzungen tatsächlich für den Schutz historischer Ortskerne haben.ForderungenWirhaben.8. Altortförderung und OrtsbildschutzDer Markt Zellingen unterstützt Maßnahmen im historischen Ortskern durch ein kommunales Förderprogramm zur Erhaltung des Altorts. Ziel dieses Programms ist es, die gewachsene Bau- und Ortsstruktur zu erhalten und ortstypische Gebäude zu fördern.Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich eine besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben im historischen Ortskern sollten grundsätzlich im Einklang mit dieser Satzung stehen und nicht erst durch umfangreiche Abweichungen möglich werden.ForderungenWir fordern daher für das Bauvorhaben Bergstraße 38 in Retzbach:

• eine erneute Überprüfung des Bauverfahrens,
• eine transparente Prüfung der Entscheidungsgrundlagen des Gemeinderats,
• die konsequente Anwendung der Gestaltungssatzung Retzbach,
• vollständige und maßstäbliche Bauunterlagen bei Bauentscheidungen.

Ziel der PetitionDiese Petition richtet sich nicht gegen einzelne Bauherren.Ihr Ziel ist ein transparentes und nachvollziehbares Bauverfahren, das den Schutz des historischen Ortsbildes, die Gestaltungssatzung des Marktes Zellingen sowie die berechtigten Interessen der Nachbarschaft berücksichtigt.

10.03.2026, 17:34

Die Petition wird aktualisiert, um den Kern des Problems klarer darzustellen: die Anwendung der Gestaltungssatzung Retzbach im Genehmigungsverfahren des Bauvorhabens Bergstraße 38.
Die Gestaltungssatzung wurde vom Markt Zellingen beschlossen, um das historische Ortsbild des Altorts zu schützen und sicherzustellen, dass Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die gewachsene Bebauung einfügen.
Die überarbeitete Fassung der Petition stellt deshalb deutlicher heraus,
• welche Bedeutung die Gestaltungssatzung für den Altort hat,
• dass im Genehmigungsverfahren mehrere Befreiungen von dieser Satzung erteilt wurden,
• und dass gleichzeitig weitere wesentliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung offenbar weder ausdrücklich als Befreiung behandelt noch nachvollziehbar begründet wurden.
Ziel der Aktualisierung ist es, die Verantwortung des Gemeinderats und die Bedeutung der Gestaltungssatzung klarer darzustellen.


Neuer Titel: Für einden fairesErhalt Verfahren:des KeineRetzbacher BefreiungenAltorts von– derBauprojekt GestaltungssatzungBergstraße ohne38 Zustimmungtransparent derund Nachbarnrechtssicher prüfen

Neuer Petitionstext:

Ich fordere den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig anzuwenden.und Befreiungenkonsequent dürfenanzuwenden.Die nurGestaltungssatzung dannwurde erteiltvom werden,Markt wennZellingen beschlossen, um das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts zu schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden zu vermeiden. Gerade im Altortbereich sollen Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die betroffenengewachsene NachbarnBebauung zustimmeneinfügen und wenn die Gemeindebestehenden –Wohn- nichtund dasLichtverhältnisse Landratsamtder –Nachbargrundstücke darüber entscheidet.Ichrespektieren.Ich wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin persönlich betroffen: Einbetroffen:Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau vollständigweitgehend verschattet. DerZwischen Raumdiesem wäre nach den geltenden Regeln ohne TageslichtFenster und ohnedem ausreichendegeplanten LüftungsmöglichkeitGebäude bliebe lediglich ein etwa ein Meter breiter Zwischenraum.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz. Eine spätere Grenzbebauung darf daher nicht mehrdazu alsführen, Wohnraumdass nutzbar.eine zuvor zulässige Wohnraumbelichtung faktisch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wird.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken. Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und AbstandsflächenrechtAbstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern.

Das1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Einhaltung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen. In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude jedoch ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich etwa 2,2 m niedriger sind. Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben Bergstraßestärker 38in wurdedie aufvorhandene GrundlageBebauung unvollständigereinfügt, undals fehlerhafteres Unterlagentatsächlich genehmigt.der DieFall wäre.2. Bedeutung der Gestaltungssatzung im AltortDie Gestaltungssatzung Retzbach wurde nicht angewendet, obwohl sieist verbindliches Ortsrecht ist.und Dersoll Ortsplanerdie gewachsene Bau- und Hofstruktur des historischen Ortskerns schützen. Gerade im Altortbereich soll sich neue Bebauung in Höhe, Bauweise und Abstand in die bestehende Struktur einfügen. In einem Aktenvermerk hielt ausdrücklichder Ortsplaner fest:„Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“Diesewerden.“Eine solche Einwilligung lag hier nicht vor.Zudem hat das Landratsamtvor.3. Befreiungen erteilt,und obwohlweitere Art.AbweichungenIm 81Genehmigungsverfahren Abs.wurden 5bereits BayBO eindeutig bestimmt:„Über Ausnahmen undmehrere Befreiungen von örtlichender BauvorschriftenGestaltungssatzung entscheideterteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen. Darüber hinaus stellt sich die Gemeinde.“DerFrage, Bayerischeob Verwaltungsgerichtshofweitere wesentliche Abweichungen – etwa bei Gebäudehöhe, Baukörper oder Abstandsflächen – ebenfalls als Befreiung hätten behandelt und begründet werden müssen.Das geplante Gebäude weist laut Bauplänen eine Wandhöhe von etwa 11,7 m auf und wäre damit deutlich höher als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. mein Wohnhaus mit etwa 9,5 m Höhe). Zudem reicht der Baukörper etwa 2 m tiefer in das Grundstück hinein als die bisherige Bebauung.4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage (Schuppen/Lagergebäude). Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie meist geringere Höhe und Auswirkungen haben. Der Ersatz durch ein deutlich größeres Wohngebäude würde eine völlig neue städtebauliche Situation schaffen.5. Städtebauliche VerdichtungDas geplante Gebäude mit mehreren Wohneinheiten ersetzt eine deutlich kleinere Bebauung. Dadurch verändert sich die bauliche Struktur im historischen Ortskern spürbar. Es stellt klar:„Örtlichesich Bauvorschriftendie dienenFrage, grundsätzlichob sich das Bauvorhaben noch in Maßstab und Baukörper in die gewachsene Bebauung einfügt, wie es die Gestaltungssatzung vorsieht.6. Stellplätze und VerkehrssituationFür vier Wohnungen wären nach üblicher Berechnung etwa sechs Stellplätze erforderlich. Im Bauvorhaben sind jedoch nur demvier öffentlichenvorgesehen. Interesse und vermitteln keinen subjektiv‑öffentlichen Nachbarschutz.“(BayVGH, 15 CS 06.1943)und„FragenIn der Gestaltung,Bergstraße derist gemeindlichendie BefreiungenParksituation bereits angespannt, unter anderem durch Besucher des Monsignore-Postler-Hauses und der inhaltlichenWallfahrtskirche RichtigkeitMaria derim PlanunterlagenGrünen Tal.7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind politischerfür Naturviele und fallenGemeinden in dieBayern alleinigeein Verantwortungzentrales derInstrument Gemeinde.“(BayVGH,zum 2Schutz ZBhistorischer 18.1193)DaOrtsbilder. diese Punkte nicht nachbarschützend sind, konntenWerden sie gerichtlichdurch nichtzahlreiche geprüftBefreiungen werden.Derrelativiert, Schadenverlieren istsie real,ihre aberpraktische juristischWirkung. nichtDer prüfbarvorliegende –Fall wirft daher liegtauch die Verantwortunggrundsätzliche vollständigFrage beimauf, Gemeinderat.Diewelche neuenBedeutung Informationenkommunale (Planfehler,Gestaltungssatzungen fehlendetatsächlich Zustimmung,für unzulässigeden Befreiungen,Schutz falschehistorischer Gebäudehöhen)Ortskerne machenhaben.ForderungenWir fordern daher für das Bauvorhaben Bergstraße 38 in Retzbach:

• eine erneute BefassungÜberprüfung zwingenddes erforderlich,Bauverfahrens,
• eine umtransparente Prüfung der Entscheidungsgrundlagen des Gemeinderats,
• die konsequente Anwendung der Gestaltungssatzung Retzbach,
• vollständige und maßstäbliche Bauunterlagen bei Bauentscheidungen.

Ziel der PetitionDiese Petition richtet sich nicht gegen einzelne Bauherren.Ihr Ziel ist ein transparentes und nachvollziehbares Bauverfahren, das den Schutz des Altortshistorischen undOrtsbildes, die GlaubwürdigkeitGestaltungssatzung des Marktes Zellingen sowie die berechtigten Interessen der gemeindlichenNachbarschaft Satzungen zu sichern.berücksichtigt.

06.03.2026, 11:25

Ich habe die Petition überarbeitet, um die neuen, inzwischen eindeutig belegten Sachverhalte aufzunehmen: die fehlende Nachbarzustimmung, die unzulässigen Befreiungen des Landratsamts entgegen Art. 81 BayBO, die fehlerhaften Planunterlagen sowie die klare Rechtsprechung des BayVGH, wonach diese Fragen politisch und nicht gerichtlich zu klären sind. Die Änderungen dienen der Präzisierung, der rechtlichen Klarheit und der besseren Nachvollziehbarkeit für Bürger und Gemeinderat.


Neuer Petitionstext:

Ich fordere den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig anzuwenden. Befreiungen dürfen nur dann erteilt werden, wenn die betroffenen Nachbarn zustimmen und wenn die Gemeinde – nicht das Landratsamt – darüber entscheidet.Ich wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin persönlich betroffen,betroffen: weil einEin seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau vollständig verschattet würde.verschattet. Der Raum wäre nach den geltenden Regeln ohne Tageslicht und ohne ausreichende Lüftungsmöglichkeit nicht mehr als Wohnraum nutzbar. Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenrecht verhindern.

NachDas meinenBauvorhaben Bergstraße 38 wurde auf Grundlage unvollständiger und fehlerhafter Unterlagen undgenehmigt. Recherchen wurden im bisherigen Verfahren mehrere wesentliche Punkte nicht berücksichtigt:Die Gestaltungssatzung Retzbach wurde nicht angewendet, obwohl sie verbindliches Ortsrecht ist.Das Der Ortsplaner hielt ausdrücklich fest:„Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“Diese Einwilligung lag nicht vor.Zudem hat das Landratsamt hat Befreiungen erteilt, obwohl nachArt. Art. 8181 Abs. 5 BayBO ausschließlicheindeutig derbestimmt:„Über GemeinderatAusnahmen dafürund zuständigBefreiungen ist.Dievon Bauunterlagenörtlichen enthieltenBauvorschriften fehlerhafteentscheidet Darstellungendie der Nachbargebäude.Die erforderliche Nachbarzustimmung für reduzierte Abstandsflächen lag nicht vor.Ein Gemeinderatsbeschluss vom 13.07.2021 wurde nicht umgesetzt.Der Gemeinderat wurde nachweislich unvollständig informiert.DerGemeinde.“Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hatstellt amklar:„Örtliche 4.Bauvorschriften Februardienen 2026grundsätzlich ausdrücklichnur festgestellt,dem dassöffentlichen Interesse und vermitteln keinen subjektiv‑öffentlichen Nachbarschutz.“(BayVGH, 15 CS 06.1943)und„Fragen der Gestaltung, der gemeindlichen Befreiungen und der inhaltlichen Richtigkeit der Planunterlagen sind politischer Natur und fallen in die alleinige Verantwortung der Gemeinde.“(BayVGH, 2 ZB 18.1193)Da diese Punkte nicht nachbarschützend sind, konnten sie gerichtlich nicht geprüft werdenwerden.Der dürfen,Schaden weilist siereal, keinenaber nachbarschützendenjuristisch Charakternicht haben.prüfbar Damit– daher liegt die Verantwortung vollständig beibeim Gemeinderat.Die neuen Informationen (Planfehler, fehlende Zustimmung, unzulässige Befreiungen, falsche Gebäudehöhen) machen eine erneute Befassung zwingend erforderlich, um den Schutz des Altorts und die Glaubwürdigkeit der Gemeinde.Ichgemeindlichen möchte, dass die Gestaltungssatzung eingehalten wird und dass Entscheidungen auf vollständigen und korrekten Informationen beruhen. Es geht nicht darum, ein Bauvorhaben grundsätzlichSatzungen zu verhindern, sondern darum, dass Regeln für alle gelten und Verfahren fair und transparent ablaufen.sichern.