Ja zu Wohnraum – aber nicht zulasten der Anwohner! Geltende Gestaltungssatzung konsequent anwenden!

1. Unvollständige Entscheidungsgrundlage
Der Gemeinderat kann die Gestaltungssatzung nur verantwortungsvoll anwenden, wenn ihm vollständige und korrekt dargestellte Bauunterlagen vorliegen.
In den vorgelegten Plänen wurden benachbarte Gebäude teilweise ohne Höhenangaben und teilweise annähernd in gleicher Höhe wie der geplante Neubau dargestellt. Tatsächlich wäre der Neubau nach den vorliegenden Unterlagen etwa 2,2 m höher als die unmittelbar benachbarte Bebauung.
Dadurch konnte der Eindruck entstehen, das Vorhaben füge sich besser in die vorhandene Bebauung ein, als es bei einer Darstellung der tatsächlichen Höhenverhältnisse erkennbar gewesen wäre. Für die Beurteilung der Einfügung in „Maßstab, Baukörper und Baumasse“ sind korrekte Höhen- und Größenangaben unverzichtbar.
2. Nicht alle Abweichungen wurden erkennbar behandelt
Die Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht nach Art. 81 BayBO.
Im Genehmigungsverfahren wurden Abweichungen unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor den Garagen zugelassen. Die deutlich größere Gebäudehöhe, Gebäudetiefe, Gebäudelänge und Baumasse wurden dagegen nach den vorliegenden Unterlagen nicht ausdrücklich als Abweichungen von den Anforderungen an die Einfügung behandelt.
Nach Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften bei genehmigungspflichtigen Vorhaben nur im Einvernehmen mit der Gemeinde zulassen. Deshalb muss geklärt werden, welche Abweichungen dem Gemeinderat bekannt waren und wozu er sein Einvernehmen tatsächlich erteilt hat.
3. Der Prüfauftrag zu den Nachbarunterschriften
Der Bau- und Umweltausschuss erteilte am 13.07.2021 sein Einvernehmen mit dem ausdrücklichen Auftrag, die Nachbarunterschriften prüfen zu lassen.
Bereits der Ortsplaner hatte am 19.12.2018 darauf hingewiesen, dass reduzierte Abstandsflächen nur mit Zustimmung der betroffenen Nachbarn möglich seien. Die Zustimmung des unmittelbar betroffenen Nachbarn lag nicht vor.
Nach unserem Kenntnisstand wurde der Ausschuss mit diesem Ergebnis nicht erneut befasst. Deshalb muss nachvollziehbar geklärt werden, wie der Prüfauftrag ausgeführt wurde und ob das Einvernehmen auch ohne die erwartete Nachbarzustimmung fortgelten sollte.
4. Grundlegend veränderte Grenzsituation
An der betroffenen Grundstücksgrenze befindet sich bisher lediglich eine Nebenanlage mit geringer Bauhöhe, kein mehrgeschossiges Wohngebäude.
Das genehmigte Vorhaben mit vier Wohneinheiten schafft dagegen einen wesentlich höheren, längeren und massiveren Baukörper. Die Auswirkungen eines solchen Wohngebäudes sind nicht mit denen der bisherigen Nebenanlage vergleichbar.
5. Erhebliche Auswirkungen auf die bestehende Wohnnutzung
Ich wohne unmittelbar neben dem Baugrundstück. In der betroffenen Hauswand befindet sich ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster.
Zwischen diesem Fenster und dem Neubau bliebe nur ein Abstand von etwa einem Meter. Dadurch würden die natürliche Belichtung und Belüftung des Raumes erheblich eingeschränkt.
Das rechtmäßig bestehende Fenster schließt eine spätere Bebauung nicht automatisch aus. Seine Bedeutung für die bestehende Wohnnutzung und die außergewöhnlich starke Verschattung müssen jedoch bei der Prüfung der Abweichungen, Abstände und nachbarlichen Rücksichtnahme nachvollziehbar berücksichtigt werden.
6. Politische Prüfung trotz abgeschlossener Gerichtsverfahren
Für das Vorhaben wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt. Auch die gerichtlichen Verfahren sind abgeschlossen. Dort stand jedoch vor allem die Frage im Mittelpunkt, ob unmittelbar nachbarschützende Rechte verletzt wurden.
Die Petition stellt eine andere Frage: Hat die Gemeinde ihr eigenes Ortsrecht auf der Grundlage vollständiger und korrekt dargestellter Planunterlagen angewendet und zu sämtlichen Abweichungen eine informierte Entscheidung getroffen?
Die Petition verlangt keine Wiederholung des Gerichtsverfahrens. Sie fordert den Gemeinderat auf, seine politische Verantwortung für die Gestaltungssatzung und den Schutz des historischen Altorts wahrzunehmen.
7. Bedeutung für den gesamten Altort
Der Fall betrifft nicht nur ein einzelnes Grundstück. Die Entscheidung zeigt, welcher Maßstab künftig bei Neubauten im historischen Ortskern angewendet wird.
Es geht nicht darum, Neubauten zu verhindern, sondern darum, dass Entscheidungen auf einer vollständigen, korrekten und rechtskonformen Grundlage getroffen werden.
Jede Unterschrift stärkt die Forderung nach einer transparenten und fairen Entscheidung. Der Gemeinderat soll das Projekt erneut öffentlich beraten und auf vollständiger Grundlage neu entscheiden.