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  • Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    09-05-17 02:22 Uhr

    Pet 2-18-08-640-009382



    Liegenschaften des Bundes



    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 30.03.2017 abschließend beraten und

    beschlossen:



    Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen

    worden ist.

    Begründung



    Mit der Petition wird im Wesentlichen gefordert, dass ein Verkauf von

    Mehrfamilienhäusern der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zum Höchstgebot

    ausgeschlossen ist, und dass diese Wohnimmobilien ausschließlich an

    gemeinnützige, kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften

    verkauft werden dürfen, die eine sozialverträgliche Vermietung sicherstellen.

    Zur Begründung der Eingabe wird insbesondere angeführt, die im Auftrag des

    Bundesministeriums der Finanzen (BMF) handelnde Bundesanstalt für

    Immobilienaufgaben (BImA) biete u.a. Wohnimmobilien in hochverdichteten, einem

    besonderen Druck der Immobilienwirtschaft unterliegenden Innenstadtlagen

    höchstbietend zum Kauf an. Dies widerspreche der Absicht der Bundesregierung,

    Mieter durch eine im Koalitionsvertrag festgelegte Mietpreisbremse zu schützen.

    Überdies lägen die sozialen Folgekosten bei einer solchen Höchstpreis-Politik weit

    über dem, was kurzfristig an Gewinnen für den Staatshaushalt eingenommen werden

    könne. Bei Verkäufen sogenannter Konversionsflächen weiche die BImA von dem

    Höchstpreisgebot hingegen ab. Offenbar würden hier ungleiche

    Bewertungsmaßstäbe gelten, die unter wohnungspolitischen, sozialen oder

    wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht nachvollziehbar seien. Lasse sich die BImA

    - wie in dem aktuellen Fall in Berlin-Schöneberg, Großgörschenstraße/Katzlerstraße -

    auf Verhandlungen mit einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ein, seien ihr

    durch die Anweisung des BMF, die Immobilie zum in einem Wertgutachten

    ermittelten Verkehrswert zu veräußern, die Hände gebunden. Diese durch die BImA

    selbst erstellten Wertgutachten ließen solche Verhandlungen im Ansatz scheitern.

    Denn der ermittelte und geforderte Verkehrswert stünde in keiner Relation zu den



    aktuellen Mieteinnahmen und schließe von vornherein jeden kommunalen,

    gemeinnützigen oder genossenschaftlichen Bieter vom Kauf aus. In der Folge sei nur

    ein Verkauf an rein renditeorientierte Investoren denkbar. Unabhängig davon sei die

    unter der Rechts- und Fachaufsicht des BMF stehende BImA als Anstalt des

    öffentlichen Rechts sowohl dem verfassungsrechtlichen Sozialstaatsprinzip sowie

    den Grundrechten verpflichtet, was auch in Bezug auf zu veräußerndes staatliches

    Eigentum gelte. Stattdessen jedoch verstärke die BImA im Auftrag des BMF aber all

    jene Prozesse, die in Städten und Kommunen für größte Wohnraumprobleme

    sorgten. Dieses Verhalten stehe dem Wohle der Allgemeinheit entgegen und

    verstärke Gentrifizierung und Segregation.

    Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die eingereichten

    Unterlagen verwiesen.

    Die Petition ist auf der Internetseite des Petitionsausschusses veröffentlicht worden.

    Sie wurde durch 1.137 Mitzeichnungen unterstützt und es gingen

    16 Diskussionsbeiträge ein.

    Überdies haben den Petitionsausschuss zu dieser Thematik derzeit drei weitere

    Eingaben mit verwandter Zielsetzung erreicht. Wegen des Sachzusammenhangs

    werden diese Eingaben einer gemeinsamen parlamentarischen Behandlung

    zugeführt.

    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung

    zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich

    unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten Aspekte wie folgt

    zusammenfassen:

    Der Petitionsausschuss äußert großes Verständnis für das in den Eingaben

    vorgetragene Anliegen. Gleichwohl vermag er diesem nicht näher zu treten.

    Der Petitionsausschuss stellt zunächst grundlegend fest, dass die BImA gegenwärtig

    über einen Bestand von 42.000 Wohnungen und Gebäuden verfügt. Damit hat die

    Bundesregierung durch ihre Liegenschaftspolitik einen maßgeblichen bau- und

    wohnungspolitischen Einfluss. Liegenschaften der BImA können bei Veräußerung die

    Wohnungsmarktentwicklung, vor allem in Gebieten mit Wohnraummangel, stark

    beeinflussen.

    Der Petitionsausschuss hebt hervor, dass die BImA aufgrund haushaltsrechtlicher

    Bestimmungen zur wirtschaftlichen Verwertung der ihr übertragenen und nicht

    betriebsnotwendigen Immobilien verpflichtet ist. Eine Veräußerung von



    Liegenschaften darf gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Bundeshaushaltsordnung (BHO)

    grundsätzlich nur zum "vollen Wert", also zu dem am Markt erzielbaren Preis, oder

    alternativ zu dem mit einem Verkehrswertgutachten ermittelten Wert, erfolgen. Dies

    gelte auch für Wohnimmobilien. Eine Abgabe bundeseigener Grundstücke unterhalb

    des Verkehrswertes scheidet daher grundsätzlich aus. Die Marktabfrage durch ein

    Bieterverfahren ist grundsätzlich das Mittel der ersten Wahl zur Ermittlung des

    Verkehrswertes und stellt damit gleichzeitig die örtlichen Marktverhältnisse für die

    betroffene Liegenschaft dar. Vor diesem Hintergrund kann dem in den Eingaben zum

    Ausdruck gebrachten Vorschlag, bei der Veräußerung von Wohnliegenschaften von

    einem Bieterverfahren abzusehen, grundsätzlich nicht entsprochen werden.

    In der Petition werde richtigerweise angeführt, dass eine Ausnahme zum Grundsatz

    des Verkaufs zum "vollen Wert" im Koalitionsvertrag zur 18. Legislaturperiode

    enthalten ist. Dieser sieht vor, dass die BImA auf der Grundlage eines

    Haushaltsvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt, d.h. unterhalb des

    Verkehrswertes, an Kommunen abgeben kann. Diese Maßnahme ist auf ein

    Gesamtvolumen von maximal 100 Mio. Euro sowie zeitlich auf die nächsten vier

    Jahre begrenzt. Im Bundeshaushalt 2015 ist ein entsprechender Haushaltsvermerk

    enthalten. Diese allein auf Konversionsliegenschaften, d.h. Liegenschaften aus

    militärischer Vornutzung, begrenzte verbilligte Abgabe hat nach Kenntnis des

    Petitionsausschusses zum Ziel, die mit der Konversion verbundenen enormen

    Belastungen der Kommunen abzumildern. Die Anwendung eines "ungleichen

    Bewertungsmaßstabes", wie es in den Eingaben angeführt wird, liegt nach

    Auffassung des Petitionsausschusses hier nicht vor, da die verbilligte Abgabe von

    Konversionsgrundstücken auf der Grundlage eines Haushaltsvermerks vorgesehen

    ist, der im Bundeshaushalt 2015 enthalten ist.

    Der Petitionsausschuss unterstreicht, dass die BImA wegen der Bindung an Recht

    und Gesetz nur dann von den genannten haushaltsrechtlichen Vorschriften

    abweichen kann, wenn der Gesetzgeber entsprechende Ausnahmetatbestände

    entweder durch Gesetz oder – wie oben beschrieben – durch Haushaltsvermerk

    schafft bzw. geschaffen hat.

    Der Petitionsausschuss betont, dass die BImA bei der Verwertung von

    Liegenschaften stets auch kommunale Belange berücksichtigt, da die Kommunen

    aufgrund ihrer Planungshoheit maßgeblich die Nutzungsmöglichkeiten eines

    Grundstücks gestalten können, die einem Verkaufsverfahren zugrunde liegen. Den

    kommunalen Interessen kommt die BImA u.a. dadurch nach, dass die Kommunen



    selbst oder auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften Liegenschaften ohne

    Bieterverfahren auf der Grundlage des vollen Wertes – ermittelt durch ein

    Wertgutachten – erwerben können, sofern der Erwerb der Erfüllung einer öffentlichen

    Aufgabe dient. Mit dieser Praxis wird der in der Petition genannten Forderung bereits

    Rechnung getragen.

    Darüber hinaus hat der Petitionsausschuss die Eingabe dem Haushaltsausschuss,

    der mit folgenden Vorlagen befasst war, zur Stellungnahme gemäß § 109 der

    Geschäftsordnung des Deutschen Bundestages vorgelegt: Antrag der Fraktion

    DIE LINKE. "Privatisierung von Bundesliegenschaften stoppen – Liegenschaftspolitik

    des Bundes nachhaltig reformieren" (Bundestags-Drucksache 18/4419); "Entwurf

    einer Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zur verbilligten Abgabe

    von Grundstücken (VerbR)". Im Ergebnis hat der Haushaltsausschuss mehrheitlich

    den vorliegenden Antrag abgelehnt und dem Entwurf der Richtlinie unter bestimmten

    Maßgaben zugestimmt. Zu diesen Maßgaben, welche der Petitionsausschuss

    ausdrücklich begrüßt, gehört, dass der Kaufpreisabschlag für die verbilligte Abgabe

    von Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus im

    Geschosswohnungsbau mit mindestens acht Wohneinheiten auf 25.000 Euro pro

    neu geschaffene Wohneinheit festgesetzt wird (begrenzt auf 80% des Kaufpreises).

    Der Haushaltsausschuss führt weiter aus, dass mit der Ablehnung des Antrags und

    der Annahme dieser Richtlinie der Ausschuss zugleich das Anliegen des Petenten

    behandelt habe. Dessen Vorschlag, dass der Verkauf von Mehrfamilienhäusern der

    BImA zum Höchstgebot gänzlich ausgeschlossen werden und ausschließlich an

    gemeinnützige kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften

    erfolgen solle, sei dabei nicht aufgegriffen worden. Zu den Einzelheiten wird auf den

    Bericht es Haushaltsausschusses auf Bundestags-Drucksache 18/4419 verwiesen.

    Der Petitionsausschuss ergänzt, dass die Verfolgung sozial- und strukturpolitischer

    sowie städtebaulicher und regionalwirtschaftlicher Zielsetzungen primär der

    Verantwortlichkeit der Länder und Gemeinden obliegt. Vor diesem Hintergrund gibt

    § 172 Abs. 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) den Landesregierungen und

    Gemeinden die Möglichkeit, eine sog. "soziale Erhaltungsverordnung" (Milieuschutz)

    zu erlassen. Mit dieser soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem zu

    bestimmenden Gebiet erhalten und damit die Verdrängung der bereits

    gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden. Auf dieser

    Rechtsgrundlage wurde beispielsweise erst kürzlich beschlossen, die Berliner

    Gebiete Großgörschenstraße/Kaiser-Wilhelm-Platz und Barbarossaplatz/Bayerischer



    Platz in Berlin-Schöneberg unter Milieuschutz zu stellen. Des Weiteren hat ein Bezirk

    in einem sogenannten Milieuschutzgebiet nach den einschlägigen Regelungen ein

    Vorkaufsrecht. Er kann selbst zum Verkehrswert kaufen, indem er bei einer

    Veräußerung anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintritt. Im April 2015 machte

    der Bezirk Tempelhof-Schöneberg das Vorkaufsrecht gegenüber der BImA geltend in

    Bezug auf die in Rede stehenden Liegenschaften Großgörschenstraße/Ecke

    Katzlerstraße. Dagegen hat die BImA Klage erhoben. Der Ausgang des gerichtlichen

    Verfahrens bleibt abzuwarten.

    Soweit in der Petition ein "Vorkaufsrecht des Mieters" bzw. ein

    "Weiterveräußerungsverbot bei Verkäufen von Wohnimmobilien" gefordert wird,

    betont der Petitionsausschuss, dass im Falle eines Verkaufs von

    Wohnliegenschaften für Mieter bereits weitreichende Mieterschutzmaßnahmen nach

    dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bestehen. Wohnungsmieter sind im Fall einer

    Veräußerung von Wohnungen auch insoweit geschützt, als der neue Eigentümer in

    die mit den einzelnen Mietern bestehenden Mietverträgen eintritt. Es gilt der

    Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" (§ 566 BGB). Aufgrund dessen genießen Mieter

    auch nach einem möglichen Eigentumswechsel weiterhin den gesetzlichen

    Mieterschutz nach den Vorschriften des BGB. Zudem sind in den §§ 577 ff. BGB

    spezielle Regelungen enthalten, die bei der Bildung von Wohnungseigentum an

    vermieteten Wohnungen spezielle Regelungen zugunsten von Mietern vorsehen.

    Dabei ist in § 577a BGB auch das in der Petition angeführte "Vorkaufsrecht des

    Mieters" bereits geregelt. Für das in der Petition geforderte

    Weiterveräußerungsverbot bei Verkäufen von Wohnimmobilien besteht aufgrund der

    im BGB verankerten Mieterschutzbestimmungen aus Sicht des Petitionsausschusses

    kein Bedarf.

    Vor dem Hintergrund des Dargelegten vermag der Petitionsausschuss ein

    weitergehendes parlamentarisches Tätigwerden nicht in Aussicht zu stellen. Er

    empfiehlt daher, das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise

    entsprochen worden ist.

    Der abweichende Antrag der Fraktionen DIE LINKE. und von

    BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, die Petition der Bundesregierung zur Berücksichtigung

    zu überweisen wurde mehrheitlich abgelehnt.

    Begründung (PDF)