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  • Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    18-11-15 15:15 Uhr

    Pet 4-17-07-4025-046078Wohnungseigentum
    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 13.02.2014 abschließend beraten und
    beschlossen:
    Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen nicht entsprochen werden
    konnte.
    Begründung
    Der Petent fordert, § 16 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes durch den Zusatz
    "und dieser Maßstab zu einer erhöhten Verteilungsgerechtigkeit führt" zu ergänzen.
    Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, die nach § 16 Abs. 3 des
    Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) mögliche Beschlussfassung könne bei der
    Kostenverteilung zu „sozial ungerechten“ Ergebnissen führen. So gebe es Fälle, in
    denen der betreffende Eigentümer durch die Zusammenlegung von zwei
    Wohnungseigentumseinheiten zu einer größeren Einheit unangemessen bevorteilt
    sei, wenn die Kosten nach den Einheiten (Objektprinzip) verteilt würden. Das werde
    deutlich, wenn bislang die Verwaltervergütung „nach Einheiten bemessen und
    abgerechnet“ worden sei und nach der Zusammenlegung die Eigentümer die
    Beibehaltung dieses Maßstabs beschlossen hätten. Das Problem vergrößere sich
    noch, wenn es in der Wohnungseigentümergemeinschaft zur wiederholten
    Zusammenlegungen von Einheiten komme.
    Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
    eingereichten Unterlagen verwiesen.
    Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des Deutschen
    Bundestages eingestellt und dort diskutiert. Es gingen 65 Mitzeichnungen und
    11 Diskussionsbeiträge ein.
    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
    zu der Eingabe darzulegen. Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich

    unter anderem unter Einbeziehung der seitens der Bundesregierung angeführten
    Aspekte wie folgt zusammenfassen:
    Nach § 16 Absatz 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen
    Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen
    Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen
    Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen
    Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Gemäß § 16 Absatz 3
    WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von der nach Absatz 2
    vorgegebenen Kostenverteilung nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen durch
    Stimmenmehrheit beschließen, „dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen
    Eigentums … und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung
    erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit
    dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.“
    Mit § 16 Absatz 3 WEG hat der Gesetzgeber im Rahmen der Novelle 2007 eine
    Klarstellung der Rechtslage vorgenommen. Der Bundesgerichtshof hatte eine
    entsprechende Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bereits im Jahr 2003
    bejaht.
    Zur Bestimmung des Maßstabes, an dem der Beschluss der Wohnungseigentümer
    sich messen lassen muss, wurde darauf abgestellt, dass er „ordnungsgemäßer
    Verwaltung“ entsprechen muss. Denn gemäß § 21 Absatz 4 WEG kann jeder
    Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und
    Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der
    Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
    Damit ist gewährleistet, dass den Eigentümern einerseits der angestrebte
    Ermessensspielraum im Rahmen ihrer Privatautonomie eingeräumt wird.
    Andererseits wird dem Benachteiligungsverbot Rechnung getragen. Denn die
    Änderung des Verteilungsschlüssels entspricht nur dann ordnungsgemäßer
    Verwaltung, wenn einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren
    Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (vgl. Becker in Bärmann,
    Kommentar zum WEG; unter Hinweis auf Beschluss des BGH vom 27. Juni 1985 -
    VII ZB 21/84).
    Bei der Auswahl eines angemessenen Verteilerschlüssels ist zu berücksichtigen,
    dass sich jede Änderung des Maßstabes zwangsläufig nachteilig auf die Kostenlast
    des einen oder anderen Eigentümers auswirkt. Nicht jede Mehrbelastung eines

    Wohnungseigentümers kann daher als unbillig bewertet werden. Vielmehr muss im
    jeweiligen Einzelfall eine Gesamtbetrachtung vorgenommen werden; die Interessen
    der Gemeinschaft sind zu den Interessen einzelner Wohnungseigentümer in ein
    angemessenes Verhältnis zu setzen.
    Die vom Gesetzgeber und von der Rechtsprechung vorgegebenen Orientierungen
    sind geeignet, um zu gerechten Ergebnissen zu gelangen. Es erscheint höchst
    zweifelhaft, ob mit der zusätzlichen Forderung einer „erhöhten
    Verteilungsgerechtigkeit“ ein anderer, im Sinne des Petenten „gerechterer“
    Bewertungsmaßstab gefunden wäre.
    Kommt ein Beschluss nach § 16 Absatz 3 WEG nicht zustande, so kann der einzelne
    Wohnungseigentümer nach § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG die Anpassung eines
    Kostenverteilungsschlüssels verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden
    Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände
    des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen
    Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Im Einzelfall können so grob ungerechte
    Kostenverteilungsschlüssel korrigiert werden.
    Der Ausschuss hält die geltende Rechtslage für sachgerecht und vermag sich nicht
    für eine Gesetzesänderung im Sinne des Petenten auszusprechen.
    Im Übrigen weist der Petitionsausschuss auf Folgendes hin: Weit verbreitete Praxis
    ist es, in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung und gegebenenfalls
    ergänzende Vereinbarungen sowie Beschlüsse) die Verwalterkosten pro
    Wohnungseinheit zu bemessen. Oft findet sich nur die Aussage, dass die
    Verwalterkosten eine konkrete Summe pro Wohnung betragen, ohne dass auch eine
    Regelung über die Verteilung der Kosten unter den Wohnungseigentümern getroffen
    wird. Es gilt dann der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach § 16 Absatz 2 WEG, das
    heißt, die Verwaltervergütung tragen die Eigentümer im Verhältnis der
    Miteigentumsanteile. Denn die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro
    Wohneinheit kann von der Aufteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der
    Wohnungseigentümer untereinander abweichen (Beschluss des Bayerischen
    Obersten Landesgerichts vom 23. Dezember 2003, Aktenzeichen: 2Z BR 189/03). In
    der vom Petenten beschriebenen Konstellation verringert sich mit der
    Zusammenlegung von Wohneinheiten auch der absolute Betrag der Verwalterkosten,
    wenn diese „pro Wohnung“ festgesetzt sind. Hiervon profitieren ggf. alle Eigentümer.

    Der Petitionsausschuss empfiehlt im Ergebnis, das Petitionsverfahren
    abzuschließen, weil dem Anliegen des Petenten nicht entsprochen werden konnte.Begründung (pdf)