30.08.2026, 14:00

Der Petitionstext wurde gekürzt, übersichtlicher gegliedert und auf die konkrete Forderung nach einer erneuten öffentlichen Beratung konzentriert. Die Rolle des Gemeinderats, der Beschluss des Bau- und Umweltausschusses vom 13.07.2021 sowie der darin enthaltene Prüfauftrag zu den Nachbarunterschriften wurden ergänzt. Die rechtlichen Angaben wurden präzisiert: Bei Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften ist Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO maßgeblich. Außerdem wurden der bereits erteilte Genehmigungsstand, die Auswirkungen auf die bestehende Wohnnutzung und die Abgrenzung zu den abgeschlossenen Gerichtsverfahren klarer und sachlicher dargestellt. Die Forderung bleibt unverändert: Das Vorhaben soll auf vollständiger und korrekter Grundlage erneut öffentlich beraten werden.


Neuer Petitionstext:

WarumRetzbacher eineAltort Petition?Dieschützen Entscheidung über Befreiungen von der– Gestaltungssatzung istvollständig eineund politischenachvollziehbar Entscheidung der Gemeinde.anwenden
In der Gestaltungssatzung von Retzbach steht:heißt es:
„Der historische Ortskern soll geschützt werden. Seine Erhaltung ist eine besondere Verpflichtung für Gemeinde und Bürger.“
DeshalbWir ist es wichtig, dass sich Bürger mit Bauprojekten im historischen Ortskern auseinandersetzen und ihre Meinung einbringen.Mit dieser Petition bitten wir den Gemeinderat des Marktes Zellingen, das Bauprojekt Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabeiunterstützen die GestaltungssatzungSchaffung Retzbachneuen vollständigWohnraums. anzuwenden.WorumEs esgeht uns nicht gehtWir sind nicht gegendarum, Neubauten imzu Altort.verhindern. Wir möchtenerwarten keine Projekte verhindern.Wir möchten lediglich,jedoch, dass Entscheidungen auf vollständigen und korrekten Planunterlagen beruhen und die geltenden Regeln für alle Bauvorhaben gleichermaßen angewendet werden.
Geplantes Bauvorhaben im Retzbacher AltortIm Retzbacher Altort ist ein Bauvorhaben geplant,Für das mehrereBauprojekt BefreiungenBergstraße 38 wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt. Nach den vorliegenden Unterlagen bestehen jedoch erhebliche Zweifel, ob der Gemeinderat beziehungsweise der zuständige Bau- und deutlicheUmweltausschuss über sämtliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung vorsieht.vollständig informiert wurde und sein Einvernehmen hierzu auf einer korrekten Entscheidungsgrundlage erteilen konnte.
Wir fordern den Gemeinderat des Marktes Zellingen deshalb auf,

• das Bauprojekt Bergstraße 38 erneut öffentlich zu beraten,
• dabei vollständige und korrekt dargestellte Planunterlagen zugrunde zu legen,
• sämtliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung Retzbach einzeln festzustellen und nachvollziehbar zu bewerten,
• zu klären, zu welchen konkreten Abweichungen das erforderliche gemeindliche Einvernehmen erteilt wurde,
• die im Beschluss des Bau- und Umweltausschusses vom Ortsbild13.07.2021 verlangte Prüfung der Nachbarunterschriften nachvollziehbar aufzuklären,
• und auf dieser vollständigen Grundlage erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.

Warum ist eine erneute Beratung erforderlich?
Nach den vorliegenden Bauplänen weichtunterscheidet sich der geplante Neubau in mehreren Punkten deutlicherheblich von der bestehendenunmittelbar Altortbebauungbenachbarten ab.Altortbebauung. Vorgesehen sind unter anderem:

• ca.eine um etwa 2,2 m größere GebäudehöheGebäudehöhe,
• ca.eine um etwa 2 m größere GebäudetiefeGebäudetiefe,
• ca.eine um etwa 7 m größere GebäudelängeGebäudelänge,
• ein insgesamt deutlich größeres Bauvolumen (Baumasse)Bauvolumen,
• sehrvier geringerWohneinheiten,
• und ein Abstand von nur etwa einem Meter zu einer seit Jahrzehnten bestehender,bestehenden unter Bestandsschutz stehender WohnbebauungWohnbebauung.

Damit stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben nochVorhaben – wie es die Gestaltungssatzung verlangt – „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Retzbacher Altorts einfügt“.Genehmigungsverfahren
NachIn den vorliegendendem GenehmigungsunterlagenGemeinderat vorgelegten Plänen wurden diesebenachbarte Gebäude teilweise ohne Höhenangaben beziehungsweise annähernd in gleicher Höhe wie der Neubau dargestellt, obwohl der geplante Neubau tatsächlich etwa 2,2 m höher wäre. Dadurch konnte ein unzutreffender Eindruck über die Einfügung des Vorhabens in die vorhandene Bebauung entstehen.
Der Bau- und Umweltausschuss erteilte am 13.07.2021 sein Einvernehmen und verband seinen Beschluss mit dem Auftrag, die Nachbarunterschriften prüfen zu lassen. Bereits der Ortsplaner hatte in seiner Stellungnahme vom 19.12.2018 darauf hingewiesen, dass reduzierte Abstandsflächen nur mit Zustimmung der betroffenen Nachbarn möglich seien. Eine entsprechende Zustimmung des unmittelbar betroffenen Nachbarn lag nicht vor. Trotzdem wurde das Vorhaben nach unserem Kenntnisstand mit diesem Ergebnis nicht erneut dem Ausschuss vorgelegt.
Bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen imvon Genehmigungsverfahrenörtlichen jedoch weder ausdrücklich als Abweichungen festgestellt noch als Befreiungen mit nachvollziehbarer Begründung behandelt.Bedeutung der GestaltungssatzungDie Gestaltungssatzung Retzbach wurde vom Markt Zellingen als örtliches BauordnungsrechtBauvorschriften nach Art. 8163 Abs. 3 Satz 2 BayBO beschlossen und ist damit verbindliches Ortsrecht.Sie soll das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden vermeiden.Der Markt Zellingen unterstützt den Erhalt des historischen Ortskerns zudem durch ein kommunales Förderprogramm. Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich besondere Bedeutung zu. Die Satzung verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Altorts einfügen“.Vergleichbare Diskussionen im OrtBereits in der Vergangenheit gab es in Retzbach (Rosenstraße) eine Anwohnerinitiative gegen ein Vierfamilienhaus, über die auch die Main-Post berichtete („Räte bestehen auf acht Parkplätzen für Vierfamilienhaus“).Die damalige Diskussion machte deutlich, dass eine stärkere bauliche Verdichtung im Ort Auswirkungen auf Verkehr, Stellplätze und Infrastruktur haben kann.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob bei vergleichbaren Bauvorhaben im Ort dieselben Maßstäbe angewendet werden.Verantwortung des GemeinderatsAls kommunales Ortsrecht liegt die Verantwortung für ihre Anwendung beim Gemeinderat des Marktes Zellingen.Nach § 31 BauGB können Befreiungen von solchen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erfolgen.zulassen. Deshalb muss nachvollziehbar geklärt werden, welche Abweichungen dem Gemeinderat bekannt waren und wozu er sein Einvernehmen tatsächlich erteilt hat.
DaherDie stelltPetition richtet sich dienicht Frage,gegen obneuen derWohnraum. GemeinderatSie vollständigfordert beteiligteine wurdetransparente, öffentliche und allerechtlich Abweichungennachvollziehbare vonEntscheidung derüber Gestaltungssatzungein Bauvorhaben im Genehmigungsverfahren erkannt und geprüft wurden. Persönliche BetroffenheitIch wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin unmittelbar betroffen.Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau weitgehend verschattet. Zwischen Fenster und Neubau bliebe lediglich ein Abstand von etwa einem Meter.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz und darf durch spätere Grenzbebauung nicht faktisch aufgehoben werden.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken.Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern. Bedeutung für den AltortDie Entscheidung betrifft daher nicht nur ein Grundstück, sondern den zukünftigen Umgang mit der Gestaltungssatzung im gesamtenhistorischen Retzbacher Altort.Damit stellt sich auch die grundsätzliche Frage, wie konsequent der Schutz des historischen Ortsbildes künftig angewendet wird.Der vorliegende Fall hat daher Bedeutung über Retzbach hinaus und betrifft grundsätzlich den Umgang mit Gestaltungssatzungen in historischen Ortskernen.Der Gemeinderat trägt die Verantwortung, dass das kommunale Ortsrecht im Altort für alle Bauvorhaben gleichermaßen angewendet wird.
Der Schutz des Retzbacher Altorts beginnt mit der konsequenten Anwendung derseiner Gestaltungssatzung.Mit Ihrer Unterschrift unterstützen Sie eine transparente Prüfung dieses Bauvorhabens und den Schutz des historischen Retzbacher Altorts.

1. Unvollständige Entscheidungsgrundlage des Gemeinderats
Der Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Anwendung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen,verantwortungsvoll anwenden, wenn ihm vollständige und korrektekorrekt dargestellte Bauunterlagen vorliegen.
In den vorgelegten BauplänenPlänen wurden benachbarte Gebäude teilweise ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise annähernd in gleicher Höhe wie dasder geplante GebäudeNeubau eingezeichnet,dargestellt. obwohlTatsächlich siewäre tatsächlichder Neubau nach den vorliegenden Unterlagen etwa 2,2 m niedrigerhöher sind.als die unmittelbar benachbarte Bebauung.
Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dassdas Vorhaben füge sich das Bauvorhaben stärkerbesser in die vorhandene Bebauung einfügt,ein, als es tatsächlichbei einer Darstellung der Falltatsächlichen Höhenverhältnisse erkennbar gewesen wäre. Für die Beurteilung der Einfügung in die„Maßstab, bestehendeBaukörper Bebauungund Baumasse“ sind korrekte HöhenangabenHöhen- eineund wesentlicheGrößenangaben Entscheidungsgrundlage.unverzichtbar.
2. AnwendungNicht deralle GestaltungssatzungAbweichungen wurden erkennbar behandelt
Die Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht nach Art. 81 BayBO.
Sie verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Altorts einfügen“.Nach den vorliegenden Bauplänen weist der geplante Neubau jedoch eine deutlich größere Gebäudehöhe, Gebäudetiefe und Gebäudelänge auf als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Umgebung.Damit stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch im Sinne der Gestaltungssatzung in die gewachsene Struktur des Altorts einfügt.3. Befreiungen und mögliche weitere AbweichungenBefreiungen sind rechtlich als Ausnahmefälle vorgesehen und dürfen nach § 31 BauGB die Grundzüge der Planung nicht berühren.Im Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt,Abweichungen unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen.Dieseden BefreiungenGaragen zugelassen. Die deutlich größere Gebäudehöhe, Gebäudetiefe, Gebäudelänge und Baumasse wurden dagegen nach den vorliegenden Unterlagen nicht ausdrücklich als Abweichungen von den Anforderungen an die Einfügung behandelt.
Nach Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften bei genehmigungspflichtigen Vorhaben nur im RahmenEinvernehmen mit der BaugenehmigungGemeinde durchzulassen. dasDeshalb Landratsamtmuss Main-Spessartgeklärt alswerden, Bauaufsichtsbehördewelche erteilt.Da es sich bei der Gestaltungssatzung um kommunales Ortsrecht handelt, kommtAbweichungen dem Gemeinderat beibekannt Befreiungenwaren vonund dieserwozu Satzunger einesein zentraleEinvernehmen Entscheidungsrolletatsächlich zu.erteilt hat.
Vor3. Der Prüfauftrag zu den Nachbarunterschriften
Der Bau- und Umweltausschuss erteilte am 13.07.2021 sein Einvernehmen mit dem ausdrücklichen Auftrag, die Nachbarunterschriften prüfen zu lassen.
Bereits der Ortsplaner hatte am 19.12.2018 darauf hingewiesen, dass reduzierte Abstandsflächen nur mit Zustimmung der betroffenen Nachbarn möglich seien. Die Zustimmung des unmittelbar betroffenen Nachbarn lag nicht vor.
Nach unserem Kenntnisstand wurde der Ausschuss mit diesem HintergrundErgebnis stelltnicht sicherneut diebefasst. Frage,Deshalb obmuss nachvollziehbar geklärt werden, wie der GemeinderatPrüfauftrag inausgeführt allen Punkten ordnungsgemäß beteiligt warwurde und ob sämtlichedas AbweichungenEinvernehmen vonauch derohne Gestaltungssatzungdie imerwartete GenehmigungsverfahrenNachbarzustimmung vollständigfortgelten erkannt und geprüft wurden.sollte.
4. NebenanlageGrundlegend undveränderte WohngebäudeGrenzsituation
An der betreffendenbetroffenen Grundstücksgrenze befindet sich derzeitbisher lediglich eine Nebenanlage mit geringer Bauhöhe und offener Bauweise,Bauhöhe, kein mehrgeschossiges Wohngebäude.
NebenanlagenDas werdengenehmigte in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie in der Regel deutlich geringere Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben.Im vorliegenden Fall würde jedoch ein bestehendes Einfamilienhaus durch ein MehrfamilienhausVorhaben mit vier Wohneinheiten ersetzt.Dadurchschafft entstehtdagegen eineinen deutlichwesentlich größererhöheren, Baukörperlängeren und massiveren Baukörper. Die Auswirkungen eines solchen Wohngebäudes sind nicht mit erheblich größerer Baumasse und eine grundlegend andere städtebauliche Situation im historischen Ortskern.5. Beispiel zur Wirkungdenen der Gestaltungssatzungbisherigen Nebenanlage vergleichbar.
Die5. praktischeErhebliche BedeutungAuswirkungen der Gestaltungssatzung lässt sich an einem einfachen Beispiel aus der unmittelbaren Nachbarschaft verdeutlichen.Beim Monsignore-Postler-Haus (Bergstraße 42) wurde nach dem Abriss eines früheren Gebäudes ein Neubau errichtet, der sich in Höhe und Bauvolumen inauf die bestehende BebauungWohnnutzung
Ich einfügt.Anwohne unmittelbar neben dem Baugrundstück. In der Grundstücksgrenzebetroffenen befindenHauswand befindet sich dortein zweiseit Garagen,1957 alsogenehmigtes NebenanlagenWohnraumfenster.
Zwischen imdiesem SinneFenster derund Gestaltungssatzung.Würdedem manNeubau diesebliebe durchnur ein WohnhausAbstand alsvon Grenzbebauungetwa ersetzen,einem Meter. Dadurch würden die seitlichennatürliche RaumfensterBelichtung und Belüftung des GebäudesRaumes vollständigerheblich zugemauert.eingeschränkt.
GenauDas solcherechtmäßig Konfliktebestehende zwischenFenster Neubautenschließt eine spätere Bebauung nicht automatisch aus. Seine Bedeutung für die bestehende Wohnnutzung und bestehendendie Gebäudenaußergewöhnlich sollstarke Verschattung müssen jedoch bei der Prüfung der Abweichungen, Abstände und nachbarlichen Rücksichtnahme nachvollziehbar berücksichtigt werden.
6. Politische Prüfung trotz abgeschlossener Gerichtsverfahren
Für das Vorhaben wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt. Auch die gerichtlichen Verfahren sind abgeschlossen. Dort stand jedoch vor allem die Frage im Mittelpunkt, ob unmittelbar nachbarschützende Rechte verletzt wurden.
Die Petition stellt eine andere Frage: Hat die Gemeinde ihr eigenes Ortsrecht auf der Grundlage vollständiger und korrekt dargestellter Planunterlagen angewendet und zu sämtlichen Abweichungen eine informierte Entscheidung getroffen?
Die Petition verlangt keine Wiederholung des Gerichtsverfahrens. Sie fordert den Gemeinderat auf, seine politische Verantwortung für die Gestaltungssatzung verhindern.6. Verdichtung und derenden KonsequenzenDas geplante Gebäude mit vier Wohneinheiten führt zu einer deutlich stärkeren NutzungSchutz des Grundstücks als die bisherige Bebauung.Für vier Wohnungen wären nach üblicher Stellplatzberechnung in der Regel etwa sechs Stellplätze erforderlich. Im Bauvorhaben sind jedoch nur vier Stellplätze vorgesehen. In der Rosenstraße wurden für vier Wohnungen acht Stellplätze verlangt. Dies wirft die Frage auf, ob dieselben Maßstäbe angewendet werden.In unmittelbarer Nähe befinden sich mehrere Einrichtungen mit Besucheraufkommen, darunter das Monsignore-Postler-Haus, das Pfarrhaus St. Laurentius und Treffpunkte der Kolpingsfamilie Retzbach.Zudem liegt der Bereich nahe der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal mit regelmäßigem Besucher- und Pilgeraufkommen.Eine zusätzliche bauliche Verdichtung kann daher zu weiteren Belastungen der örtlichen Infrastruktur und des öffentlichen Straßenraums im historischen OrtskernAltorts führen.wahrzunehmen.
7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungengesamten sind für viele Gemeinden in Bayern ein wichtiges Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder.Altort
Der vorliegende Fall berührt daherbetrifft nicht nur ein einzelnes Bauvorhaben,Grundstück. sondernDie auchEntscheidung einezeigt, grundsätzlichewelcher FrageMaßstab deskünftig Umgangsbei mit der GestaltungssatzungNeubauten im historischen Ortskern.DieOrtskern Entscheidungangewendet überwird.
Es diesesgeht Bauvorhabennicht wirddarum, zeigen,Neubauten welchezu Bedeutungverhindern, sondern darum, dass Entscheidungen auf einer vollständigen, korrekten und rechtskonformen Grundlage getroffen werden.
Jede Unterschrift stärkt die GestaltungssatzungForderung imnach Altorteiner tatsächlichtransparenten hat.und fairen Entscheidung. Der Gemeinderat soll das Projekt erneut öffentlich beraten und auf vollständiger Grundlage neu entscheiden.