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  • Beschluss des Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags

    29-08-17 14:53 Uhr

    Pet 4-17-07-4011-035981

    Mietrecht


    Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 17.12.2015 abschließend beraten und
    beschlossen:

    Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen
    worden ist.

    Begründung

    Mit der Petition wird gefordert, das deutsche Mietrecht für den privaten
    Wohnungsmarkt zu überarbeiten, um die fortgesetzte Enteignung und Entrechtung
    des Vermieters aufzuhalten.
    Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass im Rahmen der
    mietrechtlichen Entwicklungen in Rechtsprechung und Gesetzgebung zwecks Mieter-
    und Umweltschutz überhöhte Anforderungen an die Eigentümer einer Immobilie
    gestellt werden. Dies äußere sich in einer sinkenden Verzinsung und dem
    Erfordernis zusätzliches Kapital einzusetzen. Die Anschaffung einer Immobilie zur
    Altersvorsorge würde somit gegenüber anderen Anlageformen benachteiligt.
    Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
    eingereichten Unterlagen verwiesen.
    Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
    Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 403 Mitzeichnern unterstützt.
    Außerdem gingen 75 Diskussionsbeiträge ein.
    Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
    zum Anliegen der Eingabe darzulegen. Ferner hat der Petitionsausschuss zu der
    Eingabe in der 17. Wahlperiode (WP) den Rechtsausschuss nach § 109 Abs. 1
    Satz 2 der Geschäftsordnung des Deutschen Bundestags um Stellungnahme
    gebeten, da die Petition einen Gegenstand der Beratung in diesem Ausschuss
    betraf. Der Rechtsausschuss hat dazu mitgeteilt, dass die Petition während der
    Beratungen eines Antrags (BT-Drs. 17/12486) dem Ausschuss vorgelegen hat. Der

    Rechtsausschuss konnte jedoch eine Stellungnahme nicht abgeben, da er den
    Antrag in der 17. WP nicht mehr abschließend beraten hat. Darüber hinaus hat der
    Petitionsausschuss den Rechtsausschuss in der 18. WP nach § 109 Abs. 1 Satz 2
    GOBT um Stellungnahme zu der Eingabe gebeten, da die Petition einen Gegenstand
    der Beratung in diesem Ausschuss betraf. Der Rechtsausschuss der 18. WP hat
    dazu mitgeteilt, dass die Petition während der Beratungen des Entwurfs eines
    Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und
    zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, MietNovG, (BT-
    Drs. 18/3121) dem Ausschuss vorgelegen hat (BT-Drs. 18/4220). Das Plenum des
    Deutschen Bundestages befasste sich mehrmals mit der Thematik und beriet
    hierüber ausführlich (Protokoll der Plenarsitzung 18/66 vom 13.11.2014 und Protokoll
    18/91 vom 05.03.2015).
    Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich unter anderem unter
    Einbeziehung der seitens des zuständigen Fachausschusses sowie der
    Bundesregierung angeführten Aspekte wie folgt zusammenfassen:
    Mehr als 60 % der Mietwohnungen in Deutschland werden durch private Vermieter
    vermietet. Insofern kommt diesen eine wichtige Rolle zu. Wie der Petent zutreffend
    vorträgt, stellen die vermieteten Wohnungen für diese Vermieterschaft häufig einen
    wichtigen Teil der Altersversorgung dar. Die berechtigten Interessen der Vermieter
    am Erhalt sowie an einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals sind
    insofern bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Regelungen zu berücksichtigen.
    Zugleich ist das Mietrecht vom Gedanken des sozialen Mieterschutzes geprägt:
    Bundesweit wohnen 57 % der Haushalte zur Miete. Für diese Bevölkerungsteile stellt
    die gemietete Wohnung den Lebensmittelpunkt dar, auch diesen berechtigten
    Interessen hat das Mietrecht Rechnung zu tragen. Dies ist letztlich auch der Grund,
    weshalb der Staat öffentliche Mittel wie Wohngeld oder Kosten der Unterkunft zur
    Verfügung stellt, die aus Steuermitteln finanziert werden, letztlich aber auch privaten
    Vermietern zugutekommen.
    Entsteht Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Auslegung von vertraglichen
    Regelungen, so entscheiden hierüber die unabhängigen Gerichte. Gelegentlich
    verwerfen die Gerichte insbesondere Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), weil
    diese den Maßgaben des Bürgerlichen Rechts nicht entsprechen. Dieses Risiko hat
    berechtigterweise diejenige Vertragspartei zu tragen, die mit Hilfe von AGB von
    gesetzlichen Regelungen abweichen möchte.

    In Zeiten von Ressourcenknappheit und Energiewende treten bei der Ausgestaltung
    des Mietrechts neben Mieter- und Vermieterinteressen zudem
    gesamtgesellschaftliche Interessen am Erhalt knapper Ressourcen und am
    Klimaschutz hinzu. Da rund 40 % des Endenergieverbrauchs auf Gebäude entfallen,
    müssen Vermieter – wie alle anderen Gebäudeeigentümer auch – hier ihren Beitrag
    leisten, etwa in Form von energetischen Modernisierungen. Sanierungspflichten für
    Bestandsimmobilien unterliegen im Übrigen immer dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
    Nach Auffassung des Petitionsausschusses gewährleistet das geltende Mietrecht
    insgesamt einen angemessenen Ausgleich, der die Interessen aller Beteiligten wahrt:
    So können etwa die Kosten von Modernisierungen nach § 559 des Bürgerlichen
    Gesetzbuches (BGB) auf die Mieter umgelegt werden, wenn keine Härtefallgründe
    auf Seiten des Mieters vorliegen. Öffentlich-rechtliche Modernisierungspflichten von
    Bestandsimmobilien, etwa nach der Energieeinspar-Verordnung, sieht das geltende
    Recht nur in Ausnahmefällen vor. Die vom Petenten gerügte grundlegende
    Unausgewogenheit der rechtlichen Rahmenbedingungen vermag der Ausschuss
    daher nicht zu erkennen.
    Die Anpassung des Mietrechts an neue Herausforderungen durch die Energiewende
    und die Erleichterung energetischer Modernisierungen ist zudem Gegenstand des
    Mietrechtsänderungsgesetzes, das am 01.05.2013 in Kraft getreten ist.
    Die Lasten einer energetischen Modernisierung werden durch die Neuregelung
    ausgewogen auf Vermieter und Mieter verteilt. Dazu wurden die Vorschriften über die
    Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB)
    reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der
    „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von
    Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der
    Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das
    schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter.
    Energetische Modernisierungen führen zudem für eine begrenzte Zeit von drei
    Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB). Ist etwa eine Dämmung
    der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die
    Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen.
    Bisher konnte sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der
    Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten
    eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wurde mit

    der Neuregelung in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die
    Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich
    also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere
    Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter
    die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen,
    sofern der Mietereinwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der
    Bauphase.
    In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich
    klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung
    bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
    Energetische Kriterien sollen so auch verstärkt im Mietspiegeln abgebildet werden.
    Gerade für private Kleinvermieter ist darüber hinaus das neue Instrumentarium
    gegen sogenannte Mietnomaden wichtig, denn sie sind am stärksten von
    Mietbetrügern betroffen. Die Gerichte müssen nunmehr Räumungssachen vorrangig
    bearbeiten. Der Mieter kann außerdem vom Gericht verpflichtet werden, eine
    Sicherheit für die Nutzungsentgelte zu stellen, die während langwieriger
    Räumungsprozesse auflaufen. Befolgt er diese Anordnung nicht, kann die Wohnung
    im Eilverfahren geräumt werden. Außerdem kann nunmehr nach dem Modell der
    „Berliner Räumung“ der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, lediglich den
    gekündigten Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die
    Einrichtung der Wohnung wegschaffen und einlagern zu müssen. Das „Berliner
    Modell“ spart damit Zeit und Geld.
    Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz ist dem Anliegen der Petition zumindest
    teilweise entsprochen worden.
    Das inzwischen beschlossene und am 01.06.2015 in Kraft getretene MietNovG sieht
    darüber hinaus keine weitergehenden Verbesserungen im Sinne der Petition vor. Es
    soll vor allem den Problemen der starken Mietpreissteigung in Gebieten mit
    angespannten Wohnungsmärkten und der Kostenbelastung von
    Wohnungssuchenden durch Entgeltansprüche von Maklern, die von Vermietern
    beauftragt worden sind, entgegenwirken.
    Zu weitergehenden Änderungen sieht der Petitionsausschuss nicht zuletzt vor dem
    Hintergrund der vor relativ kurzer Zeit erfolgten ausführlichen Beratungen im
    Deutschen Bundestag keine Veranlassung.

    Im Ergebnis empfiehlt der Petitionsausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen,
    weil dem Anliegen teilweise entsprochen worden ist.

    Begründung (PDF)