Pet 4-17-07-4011-035981
Mietrecht
Der Deutsche Bundestag hat die Petition am 17.12.2015 abschließend beraten und
beschlossen:
Das Petitionsverfahren abzuschließen, weil dem Anliegen teilweise entsprochen
worden ist.
Begründung
Mit der Petition wird gefordert, das deutsche Mietrecht für den privaten
Wohnungsmarkt zu überarbeiten, um die fortgesetzte Enteignung und Entrechtung
des Vermieters aufzuhalten.
Zur Begründung trägt der Petent im Wesentlichen vor, dass im Rahmen der
mietrechtlichen Entwicklungen in Rechtsprechung und Gesetzgebung zwecks Mieter-
und Umweltschutz überhöhte Anforderungen an die Eigentümer einer Immobilie
gestellt werden. Dies äußere sich in einer sinkenden Verzinsung und dem
Erfordernis zusätzliches Kapital einzusetzen. Die Anschaffung einer Immobilie zur
Altersvorsorge würde somit gegenüber anderen Anlageformen benachteiligt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zu dem Vorbringen wird auf die vom Petenten
eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die Eingabe wurde als öffentliche Petition auf der Internetseite des
Petitionsausschusses eingestellt. Sie wurde von 403 Mitzeichnern unterstützt.
Außerdem gingen 75 Diskussionsbeiträge ein.
Der Petitionsausschuss hat der Bundesregierung Gelegenheit gegeben, ihre Haltung
zum Anliegen der Eingabe darzulegen. Ferner hat der Petitionsausschuss zu der
Eingabe in der 17. Wahlperiode (WP) den Rechtsausschuss nach § 109 Abs. 1
Satz 2 der Geschäftsordnung des Deutschen Bundestags um Stellungnahme
gebeten, da die Petition einen Gegenstand der Beratung in diesem Ausschuss
betraf. Der Rechtsausschuss hat dazu mitgeteilt, dass die Petition während der
Beratungen eines Antrags (BT-Drs. 17/12486) dem Ausschuss vorgelegen hat. Der
Rechtsausschuss konnte jedoch eine Stellungnahme nicht abgeben, da er den
Antrag in der 17. WP nicht mehr abschließend beraten hat. Darüber hinaus hat der
Petitionsausschuss den Rechtsausschuss in der 18. WP nach § 109 Abs. 1 Satz 2
GOBT um Stellungnahme zu der Eingabe gebeten, da die Petition einen Gegenstand
der Beratung in diesem Ausschuss betraf. Der Rechtsausschuss der 18. WP hat
dazu mitgeteilt, dass die Petition während der Beratungen des Entwurfs eines
Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und
zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung, MietNovG, (BT-
Drs. 18/3121) dem Ausschuss vorgelegen hat (BT-Drs. 18/4220). Das Plenum des
Deutschen Bundestages befasste sich mehrmals mit der Thematik und beriet
hierüber ausführlich (Protokoll der Plenarsitzung 18/66 vom 13.11.2014 und Protokoll
18/91 vom 05.03.2015).
Das Ergebnis der parlamentarischen Prüfung lässt sich unter anderem unter
Einbeziehung der seitens des zuständigen Fachausschusses sowie der
Bundesregierung angeführten Aspekte wie folgt zusammenfassen:
Mehr als 60 % der Mietwohnungen in Deutschland werden durch private Vermieter
vermietet. Insofern kommt diesen eine wichtige Rolle zu. Wie der Petent zutreffend
vorträgt, stellen die vermieteten Wohnungen für diese Vermieterschaft häufig einen
wichtigen Teil der Altersversorgung dar. Die berechtigten Interessen der Vermieter
am Erhalt sowie an einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals sind
insofern bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Regelungen zu berücksichtigen.
Zugleich ist das Mietrecht vom Gedanken des sozialen Mieterschutzes geprägt:
Bundesweit wohnen 57 % der Haushalte zur Miete. Für diese Bevölkerungsteile stellt
die gemietete Wohnung den Lebensmittelpunkt dar, auch diesen berechtigten
Interessen hat das Mietrecht Rechnung zu tragen. Dies ist letztlich auch der Grund,
weshalb der Staat öffentliche Mittel wie Wohngeld oder Kosten der Unterkunft zur
Verfügung stellt, die aus Steuermitteln finanziert werden, letztlich aber auch privaten
Vermietern zugutekommen.
Entsteht Streit zwischen Vermieter und Mieter über die Auslegung von vertraglichen
Regelungen, so entscheiden hierüber die unabhängigen Gerichte. Gelegentlich
verwerfen die Gerichte insbesondere Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), weil
diese den Maßgaben des Bürgerlichen Rechts nicht entsprechen. Dieses Risiko hat
berechtigterweise diejenige Vertragspartei zu tragen, die mit Hilfe von AGB von
gesetzlichen Regelungen abweichen möchte.
In Zeiten von Ressourcenknappheit und Energiewende treten bei der Ausgestaltung
des Mietrechts neben Mieter- und Vermieterinteressen zudem
gesamtgesellschaftliche Interessen am Erhalt knapper Ressourcen und am
Klimaschutz hinzu. Da rund 40 % des Endenergieverbrauchs auf Gebäude entfallen,
müssen Vermieter – wie alle anderen Gebäudeeigentümer auch – hier ihren Beitrag
leisten, etwa in Form von energetischen Modernisierungen. Sanierungspflichten für
Bestandsimmobilien unterliegen im Übrigen immer dem Wirtschaftlichkeitsgebot.
Nach Auffassung des Petitionsausschusses gewährleistet das geltende Mietrecht
insgesamt einen angemessenen Ausgleich, der die Interessen aller Beteiligten wahrt:
So können etwa die Kosten von Modernisierungen nach § 559 des Bürgerlichen
Gesetzbuches (BGB) auf die Mieter umgelegt werden, wenn keine Härtefallgründe
auf Seiten des Mieters vorliegen. Öffentlich-rechtliche Modernisierungspflichten von
Bestandsimmobilien, etwa nach der Energieeinspar-Verordnung, sieht das geltende
Recht nur in Ausnahmefällen vor. Die vom Petenten gerügte grundlegende
Unausgewogenheit der rechtlichen Rahmenbedingungen vermag der Ausschuss
daher nicht zu erkennen.
Die Anpassung des Mietrechts an neue Herausforderungen durch die Energiewende
und die Erleichterung energetischer Modernisierungen ist zudem Gegenstand des
Mietrechtsänderungsgesetzes, das am 01.05.2013 in Kraft getreten ist.
Die Lasten einer energetischen Modernisierung werden durch die Neuregelung
ausgewogen auf Vermieter und Mieter verteilt. Dazu wurden die Vorschriften über die
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB)
reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der
„energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von
Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der
Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das
schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter.
Energetische Modernisierungen führen zudem für eine begrenzte Zeit von drei
Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB). Ist etwa eine Dämmung
der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die
Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen.
Bisher konnte sich der Beginn der Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der
Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten
eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wurde mit
der Neuregelung in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die
Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich
also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere
Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter
die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen,
sofern der Mietereinwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der
Bauphase.
In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich
klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit einer Wohnung
bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Energetische Kriterien sollen so auch verstärkt im Mietspiegeln abgebildet werden.
Gerade für private Kleinvermieter ist darüber hinaus das neue Instrumentarium
gegen sogenannte Mietnomaden wichtig, denn sie sind am stärksten von
Mietbetrügern betroffen. Die Gerichte müssen nunmehr Räumungssachen vorrangig
bearbeiten. Der Mieter kann außerdem vom Gericht verpflichtet werden, eine
Sicherheit für die Nutzungsentgelte zu stellen, die während langwieriger
Räumungsprozesse auflaufen. Befolgt er diese Anordnung nicht, kann die Wohnung
im Eilverfahren geräumt werden. Außerdem kann nunmehr nach dem Modell der
„Berliner Räumung“ der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, lediglich den
gekündigten Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die
Einrichtung der Wohnung wegschaffen und einlagern zu müssen. Das „Berliner
Modell“ spart damit Zeit und Geld.
Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz ist dem Anliegen der Petition zumindest
teilweise entsprochen worden.
Das inzwischen beschlossene und am 01.06.2015 in Kraft getretene MietNovG sieht
darüber hinaus keine weitergehenden Verbesserungen im Sinne der Petition vor. Es
soll vor allem den Problemen der starken Mietpreissteigung in Gebieten mit
angespannten Wohnungsmärkten und der Kostenbelastung von
Wohnungssuchenden durch Entgeltansprüche von Maklern, die von Vermietern
beauftragt worden sind, entgegenwirken.
Zu weitergehenden Änderungen sieht der Petitionsausschuss nicht zuletzt vor dem
Hintergrund der vor relativ kurzer Zeit erfolgten ausführlichen Beratungen im
Deutschen Bundestag keine Veranlassung.
Im Ergebnis empfiehlt der Petitionsausschuss, das Petitionsverfahren abzuschließen,
weil dem Anliegen teilweise entsprochen worden ist.
Begründung (PDF) 
