12.03.2026, 16:56

Beschreibung und Begründung wurden redaktionell überarbeitet und präzisiert. Dabei wurden einzelne Formulierungen klarer gefasst, rechtliche Hinweise zur Anwendung der Gestaltungssatzung (§ 31 BauGB) und zum Bestandsschutz ergänzt sowie die Darstellung der Argumente übersichtlicher strukturiert. Das Anliegen der Petition bleibt unverändert.


Neuer Petitionstext:

IchIm Retzbacher Altort soll ein Bauvorhaben entstehen, das nur durch mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung möglich wurde.Ich fordere den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig und konsequent anzuwenden.Die Gestaltungssatzung Retzbach wurde vom Markt Zellingen beschlossen,als umörtliches Bauordnungsrecht beschlossen. Sie soll das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts zu schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden zu vermeiden. Geradevermeiden.Gerade im Altortbereich sollen Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die gewachsene Bebauung einfügen und die bestehenden Wohn- und Lichtverhältnisse der Nachbargrundstücke respektieren.Ichrespektieren.Mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung wurden bereits erteilt.Weitere mögliche Abweichungen werden in dieser Petition zur Prüfung gestellt.

Ich wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin persönlichunmittelbar betroffen:Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau weitgehend verschattet. Zwischen diesem Fenster und dem geplanten GebäudeNeubau bliebe lediglich ein Abstand von etwa eineinem Meter breiter Zwischenraum.AlsMeter.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz.Bestandsschutz Eineund darf durch spätere Grenzbebauung darf daher nicht dazu führen, dass eine zuvor zulässige Wohnraumbelichtung faktisch aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wird.Derwerden.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken. Genaueinschränken.Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern.

Die Entscheidung über dieses Bauvorhaben betrifft daher nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern den zukünftigen Umgang mit der Gestaltungssatzung im gesamten Retzbacher Altort.Damit stellt sich auch die grundsätzliche Frage, wie konsequent der Schutz des historischen Ortsbildes künftig angewendet wird.

1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Einhaltung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen. Invorliegen.In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude jedoch ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich etwaca. 2,2 m niedriger sind. Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben stärker in die vorhandene Bebauung einfügt, als es tatsächlich der Fall wäre.2.wäre.Für die Beurteilung der Einfügung in die bestehende Bebauung sind korrekte Höhenangaben eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.2. Bedeutung der Gestaltungssatzung im AltortDie Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht und soll die gewachsene Bau- und Hofstruktur des historischen Ortskerns schützen. Geradeschützen.Gerade im Altortbereich soll sich neue Bebauung in Höhe, Bauweise und Abstand in die bestehende Struktur einfügen. Ineinfügen.In einem Aktenvermerk hielt der Ortsplaner fest:„Abstandsflächenfest: „Abstandsflächen können laut Gestaltungssatzung nur bei nachbarschaftlicher Einwilligung verringert ausgeführt werden.“Einewerden.“ Eine solche Einwilligung lag hier nicht vor.3. Befreiungen und weitere AbweichungenImAbweichungenBefreiungen von Satzungen sind rechtlich als Ausnahmefälle vorgesehen.Im Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen.Garagen.Diese DarüberBefreiungen wurden im Rahmen der Baugenehmigung durch das Landratsamt Main-Spessart als Bauaufsichtsbehörde erteilt.Nach § 31 BauGB können Befreiungen von örtlichen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erfolgen.Da die Gestaltungssatzung Retzbach Ortsrecht des Marktes Zellingen ist, kommt dem Gemeinderat bei der Anwendung dieser Satzung eine besondere Verantwortung zu.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Gemeinderat in diese Entscheidungen einbezogen wurde und ob das nach § 31 BauGB erforderliche Einvernehmen der Gemeinde vorlag.Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob weitere wesentliche Abweichungen – etwa bei Gebäudehöhe, Baukörper oder Abstandsflächen – ebenfalls als Befreiung hätten behandelt und begründet werden müssen.Das geplante Gebäude weist laut Bauplänen eine Wandhöhe von etwa 11,7 m auf und wäre damit deutlich höher als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. mein Wohnhaus mit etwa 9,5 m Höhe). Zudem reicht der Baukörper etwa 2 m tiefer in das Grundstück hinein als die bisherige Bebauung.4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage (Schuppen/Lagergebäude).(Schuppen bzw. Lagergebäude). Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie meistin der Regel geringere Höhe und geringere Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben. Der Ersatz durch ein deutlich größeres Wohngebäude würde daher eine völlig neue städtebauliche Situation schaffen.5. Städtebauliche VerdichtungDasEinfügungDas geplante Gebäude mit mehreren Wohneinheiten ersetzt eine deutlich kleinere Bebauung. Dadurch verändert sich die bauliche Struktur im historischen Ortskern spürbar. Es stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch in Maßstab und Baukörper in die gewachsene Bebauung des historischen Ortskerns einfügt, wie es die Gestaltungssatzung vorsieht.6. Stellplätze und VerkehrssituationFür vier Wohnungen wären nach üblicher Berechnung etwa sechs Stellplätze erforderlich. Im Bauvorhaben sind jedoch nur vier vorgesehen. In der Bergstraße ist die Parksituation bereits angespannt, unter anderem durch Besucher des Monsignore-Postler-Hauses und der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal.7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind für viele Gemeinden in Bayern ein zentrales Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder.Ortsbilder.Nach Werden§ sie31 durchBauGB zahlreichedürfen Befreiungen relativiert,die verlierenGrundzüge sieder ihrePlanung praktischenicht Wirkung.berühren. DerGerade im historischen Ortskern stellt sich daher die Frage, ob die Ziele der Gestaltungssatzung weiterhin gewahrt bleiben.Der vorliegende Fall wirftberührt daher nicht nur ein einzelnes Bauvorhaben, sondern auch dieeine grundsätzliche Frage auf,des welcheUmgangs Bedeutungmit kommunaleder GestaltungssatzungenGestaltungssatzung tatsächlichim fürhistorischen den Schutz historischer Ortskerne haben.8.Ortskern.7. Altortförderung und OrtsbildschutzDer Markt Zellingen unterstützt Maßnahmen im historischen Ortskern durch ein kommunales Förderprogramm zur Erhaltung des Altorts. Ziel dieses Programms ist es, die gewachsene Bau- und Ortsstruktur zu erhalten und ortstypische Gebäude zu fördern.GeradeAltorts.Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich eine besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben im historischen Ortskern sollten grundsätzlich im Einklang mit dieser Satzung stehen und nicht erst durch umfangreiche Abweichungen möglich werden.ForderungenWirstehen.ForderungenWir fordern daher für das Bauvorhaben Bergstraße 38 in Retzbach:

• eine erneute Überprüfung des Bauverfahrens,Bauverfahrens
• eine transparente Prüfung der Entscheidungsgrundlagen des Gemeinderats,Gemeinderats
• die konsequente Anwendung der Gestaltungssatzung Retzbach,Retzbach
• vollständige und maßstäbliche Bauunterlagen bei Bauentscheidungen.Bauentscheidungen

Ziel der PetitionDiese Petition richtet sich nicht gegen einzelne Bauherren.IhrBauherren. Ihr Ziel ist ein transparentes und nachvollziehbares Bauverfahren, das den Schutz des historischen Ortsbildes, die Gestaltungssatzung des Marktes Zellingen sowie die berechtigten Interessen der Nachbarschaft berücksichtigt. Der Gemeinderat hat dabei die Möglichkeit, die Bedeutung der Gestaltungssatzung für den Retzbacher Altort noch einmal klar zu bestätigen.