13.03.2026, 18:59

Titel, Beschreibung und Begründung der Petition wurden redaktionell überarbeitet und präzisiert. Der Titel wurde angepasst, um den Bezug zum Bauprojekt Bergstraße 38 und zur Gestaltungssatzung deutlicher hervorzuheben. In der Beschreibung wurden die rechtlichen Grundlagen der Gestaltungssatzung (Art. 81 BayBO) sowie mögliche Befreiungen nach § 31 BauGB verständlicher dargestellt und die baulichen Abweichungen anhand der Bauunterlagen präziser beschrieben. Zudem wurden die persönliche Betroffenheit sowie die Bedeutung der Satzung für den Schutz des historischen Retzbacher Altorts ausführlicher erläutert. Ergänzend wurde auf das kommunale Förderprogramm zur Erhaltung des historischen Ortskerns hingewiesen sowie auf eine frühere öffentliche Diskussion zu einem vergleichbaren Bauvorhaben im Ortsbereich. Die Begründung wurde strukturiert und um weitere Aspekte zur Anwendung der Gestaltungssatzung, zur baulichen Verdichtung sowie um Beispiele aus der unmittelbaren Nachbarschaft ergänzt.


Neuer Petitionstext:

Im Retzbacher Altort ist derzeit ein Bauvorhaben geplant, das nur durch mehrere Befreiungen sowie erhebliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung möglich wurde und damit grundlegende Fragen zum Schutz des historischen Ortsbildes aufwirft.Nach den vorliegenden Unterlagen wurden diese Abweichungen im Genehmigungsverfahren jedoch weder ausdrücklich als Abweichungen festgestellt noch als Befreiungen mit entsprechender Begründung behandelt.Mit dieser Petition fordern wir den Gemeinderat des Marktes Zellingen auf, das Bauvorhaben Bergstraße 38 erneut zu prüfen und dabei die Gestaltungssatzung Retzbach vollständig und konsequent anzuwenden. Bedeutung der GestaltungssatzungDie Gestaltungssatzung Retzbach wurde vom Markt Zellingen als örtliches Bauordnungsrecht nach Art. 81 BayBO beschlossen und ist damit verbindliches Ortsrecht.Sie soll das historische Ortsbild des Retzbacher Altorts schützen und Konflikte zwischen benachbarten Gebäuden vermeiden.Geradevermeiden.Der Markt Zellingen unterstützt den Erhalt des historischen Ortskerns zudem durch ein kommunales Förderprogramm. Gerade deshalb kommt der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung im Altortbereich besondere Bedeutung zu.Gerade im Altortbereich sollen Neubauten sich in Höhe, Bauweise und Abstand in die gewachsene Bebauung einfügen und die bestehenden Wohn- und Lichtverhältnisse der Nachbargrundstücke respektieren.Die Satzung verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Altorts einfügen“. Abweichungen vom Maßstab der AltortbebauungNach den vorliegenden Bauplänen weicht der geplante Neubau jedoch erheblich von diesen Vorgaben ab, insbesondere durch:• ca. 2,2 m größere Gebäudehöhe• ca. 2 m größere Gebäudetiefe• ca. 7 m größere Gebäudelänge• sowie ein insgesamt deutlich größeres Bauvolumen (Baumasse)Damit stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch – wie es die Gestaltungssatzung vorsieht –„in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Retzbacher Altorts einfügt“.Daeinfügt“.

Bereits in der Vergangenheit gab es in Retzbach (Rosenstraße) eine Anwohnerinitiative gegen ein Vierfamilienhaus, über die auch die Main-Post berichtete („Räte bestehen auf acht Parkplätzen für Vierfamilienhaus“). Die damalige Diskussion machte deutlich, dass eine stärkere bauliche Verdichtung im Ort Auswirkungen auf Verkehr, Stellplätze und Infrastruktur haben kann.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob bei vergleichbaren Bauvorhaben im Ort dieselben Maßstäbe angewendet werden.

Da es sich bei der Gestaltungssatzung um kommunales Ortsrecht handelt, kommt dem Gemeinderat des Marktes Zellingen eine zentrale Verantwortung für ihre Anwendung zu.Nach § 31 BauGB können Befreiungen von solchen Satzungen grundsätzlich nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erfolgen.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob der Gemeinderat in allen Punkten ordnungsgemäß beteiligt wurde und ob sämtliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung im Genehmigungsverfahren vollständig erkannt und geprüft wurden. Persönliche BetroffenheitIch wohne direkt neben dem Baugrundstück und bin unmittelbar betroffen.Ein seit 1957 genehmigtes Wohnraumfenster würde durch den geplanten Neubau weitgehend verschattet. Zwischen Fenster und Neubau bliebe lediglich ein Abstand von etwa einem Meter.Als rechtmäßig genehmigte bauliche Situation steht dieses Fenster unter Bestandsschutz und darf durch spätere Grenzbebauung nicht faktisch aufgehoben werden.Der geplante Bau würde die natürliche Belichtung und Belüftung dieses Wohnraums erheblich einschränken.Genau solche Situationen sollen Gestaltungssatzung und Abstandsflächenregelungen im Altortbereich verhindern. Bedeutung für den AltortDie Entscheidung über dieses Bauvorhaben betrifft daher nicht nur ein einzelnes Grundstück, sondern den zukünftigen Umgang mit der Gestaltungssatzung im gesamten Retzbacher Altort.Damit stellt sich auch die grundsätzliche Frage, wie konsequent der Schutz des historischen Ortsbildes künftig angewendet wird.Der vorliegende Fall hat daher auch Bedeutung über Retzbach hinaus, da ähnliche Fragen zur Anwendung von Gestaltungssatzungen auch in anderen Gemeinden auftreten können.

Der Gemeinderat hatträgt die VerantwortungVerantwortung, sicherzustellen, dass kommunales Ortsrecht im Altort für alle Bauvorhaben im Altort gleichermaßen angewendet wird.

Der Schutz des Retzbacher Altorts beginnt mit der konsequenten Anwendung der Gestaltungssatzung.

Mit Ihrer Unterschrift unterstützen Sie eine transparente Prüfung dieses Bauvorhabens und den Schutz des historischen Retzbacher Altorts.

1. Entscheidungsgrundlage des GemeinderatsDer Gemeinderat kann seine Verantwortung für die Anwendung der Gestaltungssatzung nur wahrnehmen, wenn ihm vollständige und korrekte Bauunterlagen vorliegen.In den vorgelegten Bauplänen wurden benachbarte Gebäude teilweise ohne Höhenangaben dargestellt und teilweise in gleicher Höhe wie das geplante Gebäude eingezeichnet, obwohl sie tatsächlich etwa 2,2 m niedriger sind.Dadurch konnte der Eindruck entstehen, dass sich das Bauvorhaben stärker in die vorhandene Bebauung einfügt, als es tatsächlich der Fall wäre.Für die Beurteilung der Einfügung in die bestehende Bebauung sind korrekte Höhenangaben eine wesentliche Entscheidungsgrundlage.

2. Anwendung der GestaltungssatzungDie Gestaltungssatzung Retzbach ist verbindliches Ortsrecht nach Art. 81 BayBO.Sie verlangt ausdrücklich, dass sich Neubauten „in Maßstab, Baukörper und Baumasse in die gewachsene Bebauung des Altorts einfügen“.Nach den vorliegenden Bauplänen weist der geplante Neubau jedoch eine deutlich größere Gebäudehöhe, Gebäudetiefe und Gebäudelänge auf als die bestehende Bebauung in der unmittelbaren Umgebung.Damit stellt sich die Frage, ob sich das Bauvorhaben noch im Sinne der Gestaltungssatzung in die gewachsene Struktur des Altorts einfügt.

3. Befreiungen und mögliche weitere AbweichungenBefreiungen sind rechtlich als Ausnahmefälle vorgesehen und dürfen nach § 31 BauGB die Grundzüge der Planung nicht berühren.Im Genehmigungsverfahren wurden bereits mehrere Befreiungen von der Gestaltungssatzung erteilt, unter anderem bei Dachneigung, Fensterformaten, Kniestockhöhe und Stauraum vor Garagen.Diese Befreiungen wurden im Rahmen der Baugenehmigung durch das Landratsamt Main-Spessart als Bauaufsichtsbehörde erteilt.Da es sich bei der Gestaltungssatzung um kommunales Ortsrecht handelt, kommt dem Gemeinderat bei Befreiungen von dieser Satzung eine zentrale Entscheidungsrolle zu.Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob der Gemeinderat in allen Punkten ordnungsgemäß beteiligt wurde und ob sämtliche Abweichungen von der Gestaltungssatzung im Genehmigungsverfahren vollständig erkannt und geprüft wurden.

4. Nebenanlage und WohngebäudeAn der betreffenden Grundstücksgrenze befindet sich derzeit lediglich eine Nebenanlage mit geringer Bauhöhe und offener Bauweise, kein Wohngebäude.Nebenanlagen werden in der Gestaltungssatzung anders bewertet als Wohngebäude, da sie in der Regel deutlich geringere Auswirkungen auf Nachbargrundstücke haben.Im vorliegenden Fall würde jedoch ein bestehendes Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten ersetzt.Dadurch entsteht ein deutlich größerer Baukörper mit erheblich größerer Baumasse und eine grundlegend andere städtebauliche Situation im historischen Ortskern.

5. Beispiel zur Wirkung der GestaltungssatzungDie praktische Bedeutung der Gestaltungssatzung lässt sich an einem einfachen Beispiel aus der unmittelbaren Nachbarschaft verdeutlichen.Beim Monsignore-Postler-Haus (Bergstraße 42) wurde nach dem Abriss eines früheren Gebäudes ein Neubau errichtet, der sich in Höhe und Bauvolumen in die bestehende Bebauung einfügt.An der Grundstücksgrenze befinden sich dort zwei Garagen, also Nebenanlagen im Sinne der Gestaltungssatzung.Würde man diese durch ein Wohnhaus als Grenzbebauung ersetzen, würden die seitlichen Raumfenster des Gebäudes vollständig zugemauert.Genau solche Konflikte zwischen Neubauten und bestehenden Gebäuden soll die Gestaltungssatzung verhindern.

6. Verdichtung und deren KonsequenzenDas geplante Gebäude mit vier Wohneinheiten führt zu einer deutlich stärkeren Nutzung des Grundstücks als die bisherige Bebauung.Für vier Wohnungen wären nach üblicher Stellplatzberechnung in der Regel etwa sechs Stellplätze erforderlich, im Bauvorhaben sind jedoch nur vier Stellplätze vorgesehen.Invorgesehen. In der Rosenstraße wurden für vier Wohnungen acht Stellplätze verlangt. Dies wirft die Frage auf, ob dieselben Maßstäbe angewendet werden.In unmittelbarer Nähe befinden sich mehrere Einrichtungen mit Besucheraufkommen, darunter das Monsignore-Postler-Haus, das denkmalgeschützte Pfarrhaus St. Laurentius sowieund Treffpunkte der Kolpingsfamilie Retzbach.Zudem liegt der Bereich nahe der Wallfahrtskirche Maria im Grünen Tal,Tal diemit regelmäßigregelmäßigem von BesuchernBesucher- und Pilgern aufgesucht wird.EinePilgeraufkommen.Eine zusätzliche bauliche Verdichtung kann daher zu weiteren Belastungen der örtlichen Infrastruktur und des öffentlichen Straßenraums im historischen Ortskern führen.

7. Bedeutung für den AltortschutzGestaltungssatzungen sind für viele Gemeinden in Bayern ein wichtiges Instrument zum Schutz historischer Ortsbilder.Der vorliegende Fall berührt daher nicht nur ein einzelnes Bauvorhaben, sondern auch eine grundsätzliche Frage des Umgangs mit der Gestaltungssatzung im historischen Ortskern.

DerDie GemeinderatEntscheidung hatüber dieses Bauvorhaben wird zeigen, welche Bedeutung die Verantwortung sicherzustellen, dass kommunales Ortsrecht für alle BauvorhabenGestaltungssatzung im Altort gleichermaßentatsächlich angewendet wird.hat.