10. März 2026

Zu Unrecht hat die Stadt Hilden die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks unter Zugrundelegung eines Hebesatzes vom 1.300% zu Grundsteuern in Höhe von gut 2.000 € herangezogen. Das hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Düsseldorf mit heute verkündetem Urteil entschieden und den angefochtenen Grundsteuerbescheid aufgehoben.

Zur Begründung führte das Gericht aus: Zwar durfte das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zur Grundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen, um Gemeinwohlbelange, wie etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. In Umsetzung dessen steht es den Gemeinden auch dem Grunde nach zu, – ausgehend von ihrem Finanzbedarf – den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen. Insoweit vertritt die Kammer eine andere Auffassung als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, welches in seinem Urteil aus Dezember 2025 davon ausgegangen ist, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Die konkrete Umsetzung in der Hebesatzsatzung der Stadt Hilden in Gestalt eines Grundsteuerhebesatzes von 650% für Wohngrundstücke und 1.300% für Nichtwohngrundstücke ist jedoch nicht mit den Allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes vereinbar. Die Stadt hat bei der Ausgestaltung der Hebesatzregelung – so das Gericht – den Kreis der zum Zweck der Stabilisierung von Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn die Regelung lässt unberücksichtigt, dass auch gemischt-genutzte Grundstücke die als sogenannte Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichem Maße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80%). Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lässt sich angesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100% auch nicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen. Angesichts dessen hält das Gericht wegen des bestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Das Urteil entfaltet nur zwischen den Beteiligten dieses Rechtsstreits unmittelbare Wirkung. Mit dem Urteil wurde allein der zwischen den Beteiligten in Streit stehende Grundsteuerbescheid und nicht die Grundsteuersatzung der Stadt Hilden (teilweise) aufgehoben. Dies wäre allenfalls als Folge eines vor dem Oberverwaltungsgericht zu führenden Normenkontrollverfahrens möglich.
Die Kammer hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zugelassen, über die im Falle der Einlegung das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet.

Aktenzeichen: 5 K 7062/25

Verwaltungsgericht Düsseldorf: Grundsteuerbescheid aufgehoben – differenzierende Hebesätze in der Stadt Hilden rechtswidrig | NRW-Justiz

Liebe Unterstützende der Petition gegen einen einheitlichen Hebesatz!

Auch wenn es ruhiger um die Petition geworden ist möchte euch auf diesem Weg kurz darüber informieren was es in der Sache aktuell noch Interessantes zu berichten gibt.

1.) Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben gemeinsam Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell der Grundsteuer (das auch hier bei uns in NRW Grundlage bei der Berechnung der neuen Grundsteuermessbeiträge war) beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Beide Verbände unterstützen dabei zwei Kläger, die sich gegen die verfassungsrechtlich bedenkliche Ausgestaltung der neuen Grundsteuer wenden. Damit soll in Karlsruhe abschließend geklärt werden, ob das Bundesmodell den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt.

Aus Sicht der Verbände führt das Bundesmodell zu systematischen Ungenauigkeiten und ungerechten Belastungsverschiebungen, weil die Bewertung zentral auf Bodenrichtwerten sowie auf pauschalierten, teils fiktiven Mietwerten basiert. Zusätzlich bemängeln die Verbände die Verwendung von pauschalen bzw. fiktiven Mietwerten im Bundesmodell.

https://www.hausundgrund.de/grundsteuer-haus-grund-und-bdst-reichen-klage-beim-bundesverfassungsgericht-ein

2.) Der Oberhausener Jurist Wolfram Försterling, ehemaliger Verwaltungsrichter und Ministerialrat, hat in einem interessanten Beitrag in der NRZ/WAZ geäußert einfach auf einen einheitlichen Hebesatz für alle Grundstücke umzuschwenken, um die „Aufkommensneutralität“ zu erreichen, dürfte problematisch sein. Schließlich ist nicht absehbar, dass das OVG die einheitlichen Hebesätze einfach „durchwinkt“ und nicht die Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) zulässt oder gar dem Bundesverfassungsgericht vorlegt.

Als „rechtssichere“ Lösung komme aus seiner Sicht für die Kommunen nur in Betracht, jeweils die Grundsteuerbescheide nach altem Recht (aus 2024, auf Grundlage der „Einheitswerte“) mit denjenigen nach neuem Recht (aus 2025, mit den unterschiedlichen Hebesätzen) miteinander zu vergleichen und jeweils den geringeren Betrag in den Grundsteuerbescheiden für 2026 (und die Folgejahre) festzusetzen.

Interessant sind diese Aussagen vor allem vor dem Hintergrund da unser Kämmerer ja die Rückkehr zum einheitlichen Hebesatz als "alternativlos" bezeichnet hat. Wie es scheint gibt es aber zumindest mindestens eine rechtssichere Alternative und es stellt sich die Frage inwieweit die Stadt Duisburg überhaupt nach alternativen Möglichkeiten gesucht hat!

https://www.nrz.de/lokales/oberhausen/article411290323/grundsteuer-wirrwarr-was-ein-top-jurist-den-staedten-nun-raet.html

3.) Die Stadt Oberhausen, die wie die Stadt Duisburg vor dem selben Problem mit den differenzierten Hebesätzen steht, hat die Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz (aus meiner Sicht vernünftigerweise) im Gegensatz zur Stadt Duisburg zunächst einmal vertagt! Der Grund dafür ist, das am 10.03.2026 vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf auch wieder bezüglich der Hebesatzdifferenzierung ein erstinstanzliches Urteil erwartet wird. Da geht es dann um die Städte Hilden und Ratingen. Es ist spannend ob dieses Gericht den Sachverhalt genau so beurteilt wie das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen oder in der Angelegenheit zu einer völlig anderen Beurteilung/Bewertung kommt. Es wäre m.M. nach deshalb gut gewesen wenn die Stadt Duisburg zumindest dieses Urteil auch noch abgewartet hätte!

https://www.radiooberhausen.de/artikel/rat-grundsteuer-entscheidung-vertagt-2569801

4.) Ich habe gleich am 25.02.2026 nach dem Ratsbeschluss zum Hebesatz in Duisburg eine sehr lange und ausführliche Eingabe an die Bezirksregierung Düsseldorf bzw. die Kommunalaufsicht verfasst. In dieser Eingabe - die ich als Kopie auch an die lokalen Medien gesendet habe - habe ich zum einen (auch in eurem Namen) meinen Unmut über die Entscheidung der Stadt Duisburg geäußert und zum anderen um die Beantwortung einiger Fragen gebeten. Insbesondere wie die Bezirksregierung die derzeitige Situation (Land NRW sagt Differenzierung sei rechtssicher / Stadt Duisburg sagt sie sei rechtsunsicher) rechtlich einschätzt und ob die Stadt Duisburg aus Sicht der Bezirksregierung tatsächlich alle Möglichkeiten ausgeschöpft bzw. Alternativen geprüft hat um die Rückkehr zum einheitlichen Hebesatz zu vermeiden. Der Eingang meiner Eingabe wurde mir zwischenzeitlich bestätigt und mir auch mitgeteilt das die Stadt Duisburg durch die Bezirksregierung um Stellungnahme gebeten wurde. Das zeigt das mein und euer Anliegen bei der Bezirksregierung durchaus sehr ernst genommen wird. Über die Antwort werde ich euch natürlich zeitnah informieren!

Es bleibt also weiter spannend und das letzte Wort ist in der Angelegenheit noch lange nicht gesprochen. Vor dem Hintergrund macht es also durchaus weiterhin Sinn die Petition bei Nachbarn, Freunden, Familie und Kollegen zu bewerben oder auch selbst zu unterzeichnen falls noch nicht geschehen.

Ich danke auch weiterhin für eure Unterstützung.

Euer Joachim Bohn

Da kann man mal sehen! Wenn man mal ein wenig nachdenkt und Fachleute befragt gibt es doch noch andere, rechtsichere Lösungen anstatt einfach nur auf den einheitlichen Hebesatz zurückkehren!

Zitat aus dem Artikel:

"Als „rechtssichere“ Lösung kommt aus meiner Sicht für die Kommunen nur in Betracht, jeweils die Grundsteuerbescheide nach altem Recht (aus 2024, auf Grundlage der „Einheitswerte“) mit denjenigen nach neuem Recht (aus 2025, mit den unterschiedlichen Hebesätzen) miteinander zu vergleichen und jeweils den geringeren Betrag in den Grundsteuerbescheiden für 2026 (und die Folgejahre) festzusetzen.

Denn dieser geringere Betrag wäre dann ja auf jeden Fall als „Minus“ gegenüber den Beträgen nach den anderen Berechnungsmethoden gerechtfertigt, egal, welche Methode abschließend von den Gerichten als verfassungsgemäß eingestuft wird. In einer entsprechenden Satzung des Rates müsste dies entsprechend ausformuliert und dargestellt werden, dass die Grundsteuerbescheide eben alle nur vorläufig sind und nach einer abschließenden Klärung durch die Gerichte auch mit Nachforderungen zu rechnen ist.“"

Noch besser! Darüber hinaus stuft er die Rückkehr zum einheitlichen Hebesatz per Satzung sogar als "problematisch" ein da nicht absehbar sei ob das OVG den einheitlichen Hebesatz (in dem Artikel geht es um die Stadt Oberhausen mit dem selben Problem wie Duisburg die jetzt wenigstens zunächst noch ein Urteil zu der Sache zu zwei anderen Städten vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf im März abwarten will!) einfach durchwinke "und nicht die Revision zum Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) zulässt oder gar dem Bundesverfassungsgericht vorlegt"!

Das ist mal ´ne schallende Ohrfeige für die Stadt und den Rat der Stadt Duisburg!

https://www.nrz.de/lokales/oberhausen/article411290323/grundsteuer-wirrwarr-was-ein-top-jurist-den-staedten-nun-raet.html